こんにちは、編集長の福田です。
今回は安い土地の探し方、安い土地を買う時のデメリット、注意点について考えてみましょう。
安い土地を狙う場合には、探し方のコツを知っている必要もありますし、デメリットも理解しておくのが大事です。
安い土地？良い土地？
まず、最初に考えるべきなのは、安い土地を買いたいか、良い土地を買いたいかという問題です。
とにかく金額優先という方の場合、安い土地＝良い土地となります。
しかし、様々な条件も揃っている土地が欲しい人の場合、過度に安い土地はあまりオススメではありません。
ただ、ここがまた難しいところですが、『良い』『安い』が価値観によって違うというポイントです。
『魅力がある』と感じる人が多い土地＝需要のある土地＝価格も高くなりやすい、です。
こういう土地を安く買おうと思うと、少し工夫が必要になります。
高い土地のメリット、売却性
高い土地とは、つまりは需要のある土地です。
土地の価格は需給バランスによって決まります。
高い土地、需要のある土地は、長い年月で見ると、売却や賃貸などがしやすいというメリットがあります。
ですので、いずれ故郷に戻らないといけないなどの事情がある人は、少々無理をしても、金額の高い土地、将来的に売却などがしやすい土地を探す方が良い場合もあります。
安い土地のメリット、月の支払いに無理がない
これに対して、安い土地とは単純に需要のない土地のことを言います。
安い土地＝悪い土地という誤解もありますが、別に悪くない土地でも需要がなくて安くなっている土地というのは存在します。
仮に、すごく良い土地に見えても、誰も買う人がいなければ、売れません。仕方ないので金額を下げて売るということになります。
ただ、実際にはそういう土地には何かしらの理由がある場合が多いです。
一般的には、あまり魅力的に見えない土地、あまり誰も買いたいと感じない土地というのが安くなりやすいです。
例えばですが、通路が狭く車の出し入れがしにくい旗竿地です。これは誰が見ても不便に見えます。
また三角形や台形の土地など、形の悪い土地もきれいな形の建物が建てられなかったり、使えないデッドスペースなどが出来やすいので、魅力的に見えない、需要の低い、安い土地になりやすいです。
しかし、住めば都という言葉もあるように、実際には家を建てて住んで、慣れれば、さほど不便でもなくなる場合もあります。
実際、旗竿地などの土地に建っている家を見てもらうと分かりますが、意外と普通に人が暮らしています。当たり前ですが。
とにかく安い土地が欲しいという場合には、一見、魅力がない、人気のなさそうな土地は、逆に掘り出し物の安い土地になる場合もあります。
条件も良い土地で安い土地
色々な条件が揃っていて、なおかつ価格も安い土地。
これが理想ですし、多くの人が探す土地でもあります。
そして、「そういう土地は一般の人に知られず極秘で流通している」という情報がまことしやかにインターネット上に流れることがあります。
しかし、冷静に考えれば分かりますが、そういう土地はありません。
なぜって、そんなに条件の良い土地なら、高い金額でも買う人はすぐに現れるからです。
そんな土地を極秘で安く流通させても誰も得しないんですね。
普通に公開して、高い価格で買ってくれる人を探す方が良いのです。
確かに公開される前に、内輪だけで流通する土地、いうなれば「一般の人には見えないところで極秘で流通する土地」も中には存在します。
しかし、そういう土地は『安い土地』ではなく、『高くても良いから、こういう土地が欲しい』という土地です。
「相場より高くても良いから、こういう条件が揃っている土地が出たら売って欲しい」
というお客様がいる場合ですね。
この場合は、売り主、不動産屋さんは高く売れるのでメリットがありますし、買う人にもメリットがあります。
相場より安く買いたいという人に優先的に売るメリットは、売り主、不動産屋さんには無いのです。
逆に条件は揃っているのに、ちょっと変だなと思うほど安い土地には何かしらの理由がある場合が多いです。
安い理由が分からない土地は逆に注意が必要です。
安い土地の探し方は？
それじゃあ、安く土地を買うことは難しいのか？となりますが、安く土地を買う方法は存在します。
意外に思われるかもしれませんが、インターネットや土地情報誌で公開されている土地の方が安く買える可能性があります。
というのも、そういう広告に載せている土地＝広告費をかけてでも売りたい土地だからです。
モノの売買の交渉はどちらが強いか？
土地に限らず何かを売買する時、買う側、売る側、どちらが強いか？ということを考えるのも大事です。
実際には、ケースバイケースなのですが、
「売りたいんだけど、売れなくて困っている」
「買いたいんだけど、買えなくて困っている」
というのは弱い状況と言えるでしょう。
土地に限らず、スーパーなどでもセールカゴのコーナーの商品とは、
「売りたいけれど、定価じゃ売れないので困っている」
ということで、買い手の方が強い状態です。
逆に、
「買いたいけれど、限定物で、お金を出しても手に入らない」
という状況は売り手が強い状況です。
特に土地の場合、すべての土地が一点物ですので、売り手と買い手の強弱が出やすいです。
ただ、土地が難しいのは、普通の商品のように、目に見える形でセールカゴに入っていないということです。
土地を安く買おうというときには、買い手側が有利な土地を探して、交渉して、安く買うということが重要になります。
売り主さんにとっても良い売買にする
売買において重要なことは、とにかく買い手、売り手、双方にメリットがあるということです。
一口に値引きと言っても、売り手にとってもメリットがないと、成立しません。
ですので、ただ、単純に「安くしてくれ」は難しいです。
向こうの事情も理解しながら、こちらの事情、要望も話して、お互いの希望を擦り合わせて行く。これが交渉です。
全ての条件も揃っていて、誰でも欲しいと感じる土地を、安く売って欲しい、これは売り主さんにとってメリットがありません。
値引き交渉成立のポイントは、売れなくて困っている土地を意図的に狙うということに尽きます。
長く売れ残っている土地＝悪い土地ではありません。
悪くない土地でも不思議と買いたい人が現れず、売れ残ってしまうということはありえます。
そういう土地を見付けて、交渉で自分たちの希望の価格で買えるというのが理想です。
少し高めの金額設定になっている土地
また、土地の中には、少し高めに金額設定している土地もあります。
例えばですが、売り主さんが、
「本音は1000万円で売れればOKなんだけど、1100万円で売れれば嬉しいな」
という土地があるとします。
こういう土地は「1100万円」という金額でインターネット上などに出ます。
ただ、実際には売り主さんとしては、1000万円でもOKなのです。1100万円で売れればラッキーというだけなのです。
交渉の余地がある土地だと言えるでしょう。
安い土地で気を付けるべきポイント
安い土地を買う場合に気を付けたいポイントもいくつかあります。
注意したいのが、プラスで掛かる費用についてです。
きれいに整地され、上下水道も入っている宅地は、プラスで掛かる費用は少ないでしょう。
ただ、こういう土地は安くない場合が多いです。
高低差のある土地
安い土地で、プラスでお金がかかりやすいのは、高低差のある土地です。
特に長野県は山が多いので、注意が必要です。
目視で見る以上に土地の高低差はあります。
土を盛ったり、切ったり、高低差が大きい場合、土が流れないように土留め、コンクリートの擁壁や石積みをしないといけない場合もあります。
これが予想以上に高くなる場合もあります。
農地、畑
農地に家を建てる場合にも農転などの費用がかかります。また、上下水道の引き込みが必要になる場合も多いです。
上下水道の引き込み
上下水道の引き込みも大きく予算がかかるポイントです。土地に上下水道が入っていない場合には注意が必要です。
お隣さんとのフェンス
綺麗な土地でも、お隣さんとのフェンスのお金がかかる場合もあります。
これはお隣さんとの話し合い次第です。
田舎で土地が広く、そんなに家との距離も近くないエリアですと、フェンスを立てなくて良い場合もありますが、市街地で、家の距離が近いなどで、お互いのプライバシーのためにフェンスを立てたいという場合には折半でフェンスを立てる場合もあります。
安い土地は将来的な売却は？
安い土地に家を建てるメリットは、月の支払いが安くなるということに尽きます。
また、高い土地では売却のしやすさがメリットでもありましたが、価格の安い土地の場合、将来的に高い金額で売却することは難しいですが、安く売り払って処分してもダメージが少ないというメリットがあります。
極端な例ですが1000万円の土地を買うか400万円の土地を買うかで考えると分かりやすいでしょう。
どちらも建物＋諸費用で2000万円で、家を建てたとします。
1000万円の土地の場合、合計3000万円、今のローンの金利ですと月の支払いは9万円弱です。
400万円の土地なら、合計2400万円、月の支払いは7万円を切ります。ファミリー向けのサイズのアパートの家賃より安いくらいでしょう。
30年ほど住んで、どうしても引っ越さないといけなくなり、売却しないといけないという事情があった時。
アパートの家賃より安いくらいの支払いで住んできた家であれば、「月の支払いも手頃にこれまで十分に住んでこれたし、高く売れなくてもいくらかでも売れるなら」と納得がいきやすいです。
しかし、毎月9万円近く払ってきたとなると、手放すときには、それなりの売却価格になって欲しいというのが本音でしょう。
割り切って安い土地にしておくことで、将来的に売却が必要になった時に、安く売ってもダメージになりにくいようにするというのも一つの考え方です。
まとめ。安い土地の探し方のデメリットも理解する
安い土地の探し方についてでした。
「安い土地だったら嬉しいのにな」
と思う方も多いですが、やはり安い土地にはデメリットもあります。
デメリットがあることも理解した上で、正しい探し方、交渉をしていくことが重要です。
