こんにちは、編集長の福田です。
お金のことについて、松本、諏訪エリアでFP事務所をしている甲斐さんと一緒に考えて行く、甲斐FP事務所コラボシリーズです。
甲斐FP事務所コラボ企画第2回目は、 『住宅ローンの選び方』でお送りします。 金利は固定か変動かどちらが良いか？それぞれの特徴、メリット、デメリットと考え方。 繰り上げ返済はすべきか。 借り入れの期間はどう考えればいいのか？ そして金利交渉って出来るの？ というかなり突っ込んだところまで住宅ローンについてお話しています。
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まずはきちんと返済できるかが基本
住宅ローンを考えるときに一番重要なのは、月々の返済額を決めて、それがきちんと返済できるか吟味することです。
当たり前と言えば当たり前のことですが、きちんと返済が出来て、その上でお子様の教育資金、自分たちの老後資金をきちんと確保できるのかという部分を検討することが重要です。
固定金利か？ 変動金利か？ あるいはそのミックスか？
住宅ローンの金利は大きく３種類あります。
どれが良い、悪いということはないので、それぞれの特徴を理解して選ぶことが重要です。
- 変動金利→その時の景気などに連動してたえず変わります。
- 固定金利→最初に決めた金利で固定します。
- 期間固定金利→それぞれを合わせて「最初の10年間だけは固定する」といったもの。
変動金利は、金利が安い時期に借りると、最初は良いのですが、35年先までに金利がどんどん上がっていく可能性があるというリスクがあります。
金利が安いときに借りた人は、借り換え、繰り上げ返済なども視野に入れて動いていく必要があります。
ただし、最初に借りるときの金利は、変動の方が安い場合が多いです。
期間固定はこの２つのメリット、デメリットを合わせたような形になります。
固定金利の方が、将来的な支払いを読みやすいです。
繰り上げ返済はすべき？
繰り上げ返済をすることで、早めにお金を返して行けるので、支払う金利の総額は少なくなります。
ただし、住宅ローン控除などの制度もありますので、あまり早く多く返済するとお得な部分が少なくなってしまうこともあります。
それでも、ローンは借りる期間の間、利息がかかります。利息が乗った上に、利息がかかっていくので、早く返す方が支払総額を減らす効果は大きいです。
また、金利が低い時代ということもあるので、繰り上げ返済はせずに、資産運用などでお金を運用して行く人もいます。
住宅ローンの借り入れ年数は？
住宅ローンは一般的に35年で借りる人が多いですが、短く借りるという選択肢もあるのでしょうか？
借り入れ年数を短くするメリットは、繰り上げ返済と同様に、ローンを借りる期間が短くなるので支払う総額を少なくできる効果があります。
しかしながら、借り入れ年数は一般的には長く設定しておく方が安全策ではあります。
借りた後に短くする分には、繰り上げ返済などの方法があります。
後から期間を長くすることは出来ません。
借りる当初は、
「月に８万円なら余裕で返せるから、２５年でOKだな」
と感じて、２５年でローンを組んだとします。
１５年後に、
「親の介護のために仕事をやめなければいけなくなった。月に８万円はしんどいので、期間を伸ばして月の支払い金額を少なくしてして欲しい」
というのは出来ないのです。
逆に、
「月に８万円は余裕だけれど、３５年で借りて月６万円の支払いにしておこう」
として、余った分を貯金して、繰り上げ返済で返していくことは可能です。
この場合は、順当に行けば、早く返し終わらせることも可能ですし、もしものことがあったら繰り上げ返済はせず、無理なく３５年かけてゆっくり返済することも可能です。
はたまた、定年退職のタイミングで一気に返すなど、その人のライフプランに合わせて戦略を組んでいくことも可能です。
金利交渉も含めて考える
住宅ローンの金利は交渉することも可能な銀行もあります。
この辺りは銀行によっても違いますので、甲斐FPにお気軽に相談してみて下さい。
まとめ。支払い総額だけで考えない。
支払い総額だけで考えると、繰り上げ返済や期間を短くという方もいますが、人生全体のお金を考えるとローンは無理に返済しない方がトータルで得になることもあります。
住宅ローンは一般の人がする借り入れの中では、人生で一番大きい借金とも言えます。
目先の金利だけじゃなく、人生全体のお金の戦略を立てて動いていくことが重要です。