こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスの福田です。
今回は土地の仮予約って何？というお話です。
簡単に説明すると土地の仮予約と言いますと、
「ここの土地気に入っているので、買うか検討するので取り置きして下さい」
というものです。
「どうして仮予約しないといけないの？」
「仮予約しても買わなくても大丈夫なの？」
「仮予約を入れたら何をしないといけないの？」
今回はそんな『土地の仮予約』に関するお話です。
良い土地はすぐに流れてしまう
まず、どうして仮予約をしないといけないか？と言いますと、人気のある土地はすぐに買い手が付いてしまいます。悩んでいる間に誰かが買ってしまう可能性があるんですね。
そして、実際には、「あ、この土地良いな！気に入った買おう！」とすぐには決められない人の方が多いです。
まず、その土地で本当に理想の大きさの家が建てられるのか？ 土地と建物、諸費用の合計は予算の中に入るのか？
実際に購入を決定するには様々な要素を考えないといけません。
悩んでいる間に別の人が買ってしまっては、同じ土地は二度と出て来ません。
そこで必要になるのが仮予約です。
土地の仮予約ってどうやって入れれば良い？
さて、土地の仮予約ですが、具体的には、不動産屋さんに電話などで、
「こちらの土地、気になっていますので、住宅会社の人と相談して検討したいのですが、仮予約入れても良いでしょうか？」
と聞いてみましょう。
あるいは、すでに住宅会社の人と一緒に土地を探している場合には、住宅会社の人に土地の仮予約をしてもらいます。
仮予約を入れたら、すぐに住宅会社の担当さんに連絡を入れて、
「この土地が良いなと思っています。理想の家は建てられるでしょうか？」
ということを伝えます。
仮予約出来る期間については土地によって違います。
比較的問い合わせの多い土地であれば1週間など短い期間になりますし、そうでもない土地であれば1ヶ月くらい待ってくれる場合もあります。
期間については相談して決まります。
決められた期間内に決められなければ、次の希望者に優先権が移っていきます。
仮予約はいつすれば良い？
仮予約自体はいつでも可能です。
しかし、土地の仮予約を入れる段階ではある程度、住宅会社の候補を絞っていて、どういう家をどのくらいの予算で建てたいかなどを何回か打ち合わせなどをしておかないと、その土地を本当に買って良いかの判断が難しくなります。
特に土地購入で住宅ローンのつなぎ融資を使う場合には、土地の契約書と住宅の契約書を銀行に持っていってローンを申し込みます。
土地だけ先に買って、その後、住宅会社を検討する人も中にはいます。
仮予約の期間中に「この土地を買います」と決定すると、土地の契約をして、その後、決済引き渡しとなりますが、この間にローンの申し込みをします。つまり、家の契約書が必要になり、間取りなども決めなくてはいけなくなってしまいますので、非常にタイトなスケジュールになってしまうことがあります。
仮予約しても買わなくても大丈夫？買付証明は？
仮予約については、購入しようか検討するための期間、取り置きして欲しいというものなので、別に買わなくても問題はありません。
かと言って、全く興味のない土地まで仮予約を入れるのはマナー違反です。
文字通り、本当に購入するか検討するための期間です。
仮予約と似たもので、買付証明があります。
買付証明は、仮予約の後、購入希望額とともに購入の意図を示すものです。
買付証明については、
「○○円ならこの土地を買います」
という意思表示ですので、売主がその金額でOKを出した場合には、必ず購入するのが大原則です。
契約書とは違い、買付証明には法的な拘束力はありませんが、「買いますよ」という意思表示なので、後から「やっぱり買いません」はタブーです。
言うなれば、仮予約の期間は買付証明を出すか迷うための期間と言えるでしょう。
仮予約の間にしっかりと悩むことが大事です。
土地の仮予約にはお金はかかりますか？
土地の仮予約は、購入を検討するための期間ですので、お金はかかりません。
また、買付証明についてもいくらで買いたいという意思表示ですのでお金はかかりません。
実際にお金がかかるのは、契約の段階からです。
買付証明を出して、売主さんのOKが出たら、改めて契約の日を決めます。
話し合いで双方の都合の良い日程を決めます。
契約時には、契約書と重要事項説明書を交わして、土地の金額の一部を支払います。契約の手付金と呼ばれるものです。
なお、手付金については、買い主さん、売主さんの同意で金額を決めます。
一般的に土地代金の１割程度になることが多いですが、手持ちの現金、自己資金が少ない場合には、減らしてもらうよう交渉することも可能です。
契約の際に、土地の引き渡しの日を決めます。
この引き渡しの日には、残りの代金と不動産屋さんに支払う仲介手数料、そして、土地の登記のためのお金を司法書士さんに支払います。
住宅ローンを使って支払う場合には、この引渡しの時に一回目のつなぎ融資が実行される場合が多いです。手付の段階でも使えなくはないのですが、融資の手間などの関係で、手付については、自分たちの預金から出す方が多いです。
ですので、土地の引き渡し日が決まったら、そこに間に合うようにつなぎ融資の申し込みをする必要があります。
まとめ、土地の仮予約をする前にはしっかり準備を
土地の仮予約のお話でした。
土地の仮予約から購入の意思を決定した場合、契約、引き渡しの日が決まっていきます。明確に買付証明を出してから何日後など決まってはいませんが、そんなに長い期間でもありません。もちろん、購入する側の希望日は出せますので、売主さんの都合と合わせて相談して決めていきます。
ただ、住宅ローンを使う場合には、住宅と土地を一緒にローンを申し込む場合が多いですので、ローン申し込みまでに家の契約も結ぶことが一般的です。
ですので、土地の仮予約を入れる段階では土地の金額、家の金額の上限が分かった状態にしておいて、住宅会社の候補を絞っておくのが大事です。
注文住宅で当初の予算をオーバーしてしまうのは、この住宅会社の絞り込みが出来ていない状態で土地を決めてしまい、結果として、家の金額が予算内に収まらない場合と、契約時の金額では予算内でも、後からオプションが必要になって予算をオーバーしてしまうというパターンがあります。
先に欲しい広さ、オプション、予算を伝えた上で、土地も一緒に考えてくれる住宅会社と相談しながら土地探しを進めるのが予算オーバーせず希望の家を建てるコツです。