住宅の土地。宅地や分譲地って？農地は家を建てられない？

こんにちは、諏訪、松本地域の工務店エルハウスのふくだです。
住宅を建てようと思うと土地が必要ですよね。そう、家を建てる中で土地を探すってすごく苦労するポイントの一つなんです。
その中でも、『宅地』『分譲地』など聞き慣れない言葉が出てきます。さらにはすごく安い土地だけど『農地』というのもありますよね。
今回はそういった住宅を探す上での土地の違いやポイントを書いてみようと思います。

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家を建てるのに理想的なのは分譲地

まずは分譲地から説明しましょう。
分譲地とは文字の通り分譲している土地です。分けて譲るですね。

分かりやすくイメージで説明しますと、耕す人がいなくなった大きな畑があるとします。（農地について詳しいことは後ほどお話しますね）
これをA不動産会社が買い取って、家を建てるのに便利なようにちょうど良いサイズに区分けして、畑の柔らかい土を家が建てやすい土に入れ替えたり、穴を埋めたりして土地を綺麗にして、上下水道も引っ張って来て、売るわけです。分けて、譲るというわけですね。
つまり、巨大な誰も使っていない畑を1000万円で買ってきて1000万円かけて整備して、500万円で6人の人に売れれば3000万-2000万＝1000万円の利益ですね。（あくまで分かりやすいように数字は簡略化しています）

これが分譲地です。

分譲地のメリットデメリット

分譲地のメリットは家を建てるために綺麗にしてあるということです。分譲地さえ買えば、後はすぐに上に家が建てられるというのがメリットです。

分譲地じゃない土地ですと、水道を前の道路から引っ張るのに100万円くらいかかったり土を変えるのに50万円などとプラスの出費を考えないといけないわけです。
分譲地はそういうのがないので、とにかく分かりやすいというのがメリットですね。

あとは分譲地内の道路がきれいっていうのも良いですよね。
畑とかに家を建てると、砂利道が長いとかっていうことありますよね。

ただ、分譲地のデメリットとしては、高いということです。
実際はケースバイケースなのですが、畑などを買って、整地して売るわけですから、利益を乗せますよね。ちょっと面倒ではあるものの、自分で畑などを買って、整地などの費用を払う方が安いという場合もあります。
ここは本当にケースバイケースではあります。

宅地と住宅用土地と分譲地の違いは？

紛らわしい表示で『宅地』『分譲地』『住宅用土地』というものがあります。
「え？　これって意味が違うの？同じ意味じゃないの？」
と思う方も多いでしょう。

これ、実は言葉の定義が違うんです。

宅地は法律の上での土地の種類

「宅地」は法律での土地の種類です。後から説明しますが「農地」というのも法律上の土地の種類です。
「宅地」にしか家は建てられません。なので、「農地」に家を建てたい場合には「宅地」への変更が必要になります。

登記簿に登録されている土地の種類ですので、「農地」を「宅地」に変えるという場合には法律の先生（行政書士さんなど）に頼んで登記の内容を変えてもらうわけですね。

分譲地、住宅用土地は、呼び名

分譲地は分譲された土地の通称というイメージです。
住宅用土地についても、あくまで呼び名です。
法律などでの明確な決まりはありません。

なので、土地情報で「最適用途：住宅用土地」などと書かれていても、法律上の土地の種類は「農地」という場合もあります。
これは「農地から宅地に変更して住宅を建てるのに適している広さと立地の土地ですよ」という程度の意味です。
紛らわしいですよね。
なので、土地の情報を見る時には宅地かどうかはきちんと確認しないといけません。

農地に家は建てられない？

さて、農地です。宅地のところでも説明しましたが、「農地」というのは法律で決まった土地の種類です。
農地は農業のための土地ですので、そのままでは家を建てられません。

さらに言えば、農家じゃない普通の人はそのままの農地を買うことさえ出来ません。
（この後に書いている農地を宅地に転用する前提なら買えます）
農地って税金もすごく安いので、その辺が厳しいんです。

農地転用って？

そこで必要になるのが宅地に変えること。これを農地転用と言います。略して農転と言いますね。
農地を転用して宅地にするというわけです。

農業委員会というところに行き、「ここの農地を宅地に変更して○○さんにあげたいので許可してもらえますか」と確認しにいきます。
これでOKがもらえると、手続きして、登記を変更して宅地に出来るわけです。

農地転用が出来ないこともある？

さて、問題になるのが農地転用できない農地もある、ということです。
厳密には、とっても頑張らないと農転出来ないという土地もある、或いはほぼ絶対に農転は出来ない、家は建てられないという農地もあります。
これは専門の人に直接聞いた方が間違いないでしょう。

ちょっと専門的なところなので気になる人だけ読んでもらえればと思いますが。
農地は青地、白地と分かれていて、青地の場合は一回白地にしてからじゃないと農転できません。これは不可能ではないのですが、ものすごく大変です。何せ、行政で「農業を推奨しよう！」と決めた青地を「いや、そんな農地いらないから家を建てさせてくれ！」とひっくり返すわけですから。これは大変です。ただ、不可能ではありません。時間と労力はかかりますが。

市街化調整区域の農地については、原則として家を建てられません。
農家の人は建てられるなど例外はあるのですが、原則としてダメです。

まとめ。無難なのは分譲地、安さにトライするなら農地？

宅地、農地は法律で決まっている土地の種類。分譲地、住宅用土地というのは特に法律で決まっていない通称というイメージですね。
宅地、分譲地、住宅用土地というのは本当にややこしい言い方ですね。

一般的には家を建てられない土地を黙って売るという悪徳な不動産屋さんはあまりいないでしょうが、土地のことは専門的な知識が必要なところも多いですので、信頼できる不動産屋さんや、懇意にしている住宅会社の営業など、プロに相談するのが間違いないですね。