こんにちは、信州ライフ＆ハウスWebマガジン編集長のふくだです。
今回は住宅ローンの中でもフラット50の話です。
一般的には使うことは少ないのですが、50年間という長期に渡るローンが組めます。
メリットは月々の支払金額が減ります。月々の支払金額が減る＝返済負担率が下がる＝借入可能額を増やせる可能性があります。
ただ、もちろんデメリットもあります。返済期間が長くなる＝支払う利息の総額は多くなります。
なので、両刃の剣という側面もありますが、デメリットを理解した上で使うと、人によっては住宅ローンの救世主になることもあります。
今回はフラット50のメリット、デメリットの話です。
なお、フラット50は松本市、諏訪地域ですと、南松本のクレディセゾンが取り扱いがあるので、詳しいことが気になる方はクレディセゾンに問い合わせると間違いないでしょう。
クレディセゾンのフラット50のページはこちら
【メリット】月の支払い金額が少なくなる＝借入限度額が増える
まずフラット50のメリットは、最長50年間借りられますので、月々の支払金額が少なくなります。
住宅ローンの借入可能額は、年収に対しての支払い金額が基準の一つになります。これを返済負担率と言います。
月々の支払金額が下がる＝返済負担率が下がる＝借入可能額が上がる可能性があります。
※ただし、最初にも書いたように支払い総額が増えるというデメリットがありますので、誰でも安易に組むべきローンではありません。
デメリットを理解した上で組むことが重要です。デメリットについては後半に詳しく書きます。
シングルマザーさんで、養育費を年収に算入できない場合でも
私が実際にご相談に乗っているお客様ですと、シングルマザーのお客様で、借入可能額がどうしても足りない人がフラット50を考える方がいらっしゃいます。
特に前の配偶者の方から養育費をもらえている方です。
シングルマザーの方で家を建てたい、子どものために暖かい、安全な一戸建てを持ちたいと思う方は多いです。
しかし、シングルマザーの方はどうしても子育て、仕事を一人で両方しないといけないため、フルタイムの正社員で働くことが難しく、年収が少ないという方も多いです。
基本的に養育費は年収に算入できない
シングルマザーの方が一番困るのが、養育費を年収に算入できないということです。
「毎月8万円の養育費（4万円×こども2人分）が前の配偶者からもえらるので、現在のアパートの家賃はそれで払えているし、住宅ローンを組んでも支払い金額としては問題ない。
でも、住宅ローンの場合、養育費は年収としてカウントしてもらえないので、どうしても借入可能額が届かない」
上記のようなケースですね。
こういう場合には、実際の支払いは全く問題ありませんので、借入可能額を伸ばすためにフラット50を使うというのも一つの方法でしょう。
まだ若いので収入が少ない
また、ゆくゆく収入が伸びて行くだろうけれど、20代でまだ給料が少ないという人もいるでしょう。
この場合は、収入が伸びるのを待ってから住宅ローンを組む方が正攻法ですし、安全です。
ただ、どうしても早くに家を建てないといけないという事情があったり、メインの年収は少ないものの、サイドビジネスなどの副業での収入が見込めて、実際には返済は問題ないなどの事情があれば早く建てるのも手だと思います。
また、20代じゃなく、30代でも、転職をしていったん収入が減っている状況など、一時的に収入が落ちていて、ローンが組みにくい場合などにはフラット50を使って限度額を上げるという方法もあります。
ただ、原則ですが、未来の確定していない収入をアテにして借り入れをするのは危険です。
現在、確実に分かっている収入で、無理のない支払いで借りるのが原則です。
月の支払い金額が少なくなるので、貯金などしやすい
また、考え方にもよりますが、月の支払い金額が少なくなるので、貯金などはしやすくなります。
先に長く借りておいて、後から繰り上げ返済で早く支払いを終わらせることも出来ます。
子どもが大学を出るまでは手元に現金があった方が都合が良いことが多いですが、子どもが卒業してしまったら、一気に繰り上げ返済してしまっても良いかもしれません。
また、余裕が出来た分の貯金で投資信託や株などの金融商品で資産運用をかけるのも方法の一つです。
ただ、やはり金利が高くなってしまうので、安易に選択するわけにはいきませんので、難しいポイントです。
フラット50のデメリット
使い方によっては便利なフラット50ですが、デメリットもあります。
【デメリット1】フラット50は金利が高い
まず第一のデメリットはフラット50は金利が高いです。
フラット35と比較しても、0.4％近く高くなります。
50年間の支払いで金利が0.4％変わると、百万円単位で支払い総額が変わって来ます。
【デメリット2】長期間＝支払い利息の総額も増える
支払い期間が長くなると、支払う金利の総額も増えます。
ローンは複利で金利が乗ります。期間が長いほど、利息は多くなります。
総額の面で言うとフラット50はデメリットが大きいです。
【デメリット3】年齢の問題、最高80歳まで
フラット50は最長で50年間、もしくは80歳までに支払いが終わるのが上限です。
ですので、年齢によってはフラット50は使えません。
あくまで目安ですが、35歳までなら45年間の支払い期間が使えるので、有効だと思います。40年間で払うなら、フラット35の方が金利も安くなるので、頑張って35年の支払いにしたいところです。
【デメリット4】長期優良住宅じゃないといけない
フラット50の条件の一つに長期優良住宅である必要があります。
長期優良住宅を取得するには、申請が必要になり、お金がかかります。
また、定期的なメンテナンスも必要になり、そこでもお金がかかってしまいます。
ただ、長期優良住宅にすることで、不動産としての価値は上がりますので、売却なども視野に入れると長期優良住宅は悪くないという考え方も出来ます。
また、将来、子どももその家にずっと住むという場合は、長期優良住宅はとても良いですね。
【デメリット5】フラット50は自己資金が1割必要
フラット35、フラット50に共通して言えるのですが、自己資金が１割必要になります。
別途でその１割を借りられるローンもあるので、実際には自己資金ゼロでも不可能ではないのですが、金利が高くなるなどの問題も出てきます。
フラット35、フラット50で一番問題になるのは、この自己資金問題かもしれません。
まとめ。使う人は少ないけれど、フラット50という裏技も知っておくと。
フラット50についてのお話でした。
フラット50は取り扱っている金融機関も少なくなりますし、実際に組む人も少ないので、あまり知られてはいませんが、メリットも多いです。同時にデメリットも多いです。
フラット50はリスクもありますので、安易にオススメはしませんが、知っていると、いざという時に便利かもしれません。