こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスのふくだです。
住宅ローンを組む上で、転職したばかりや、今は元気だけど以前ガンなどの大きい病気をしたことで病歴が心配という方もいらっしゃると思います。
今回はそういった時に使いやすい住宅ローン、フラット35と、団信などのお話です。
ガンなどの病歴や転職の場合フラット35？
ガンなどの病気をしたことがあると、住宅ローンが組みにくくなります。
住宅ローンは35年間払っていくローンになるので、35年間健康で払っていけそうじゃないと審査が通りにくくなってしまいます。
また、転職したばかりという場合も、そこから先ずっと長期的に働いていけるかという点が審査で通りにくくなります。
ただし、フラット35の場合は、国の住宅ローンという性格もありますので、比較的審査が通りやすくなります。
フラット35と普通の住宅ローンって違うの？
普通の住宅ローンは銀行などがやっていますね。
普通の銀行が住宅ローンを貸す目的は、あくまで金利で利益を得るということです。
これに対してフラット35は国の住宅ローンという性格を持っていますので、利益が目的というよりは、多くの人が住宅を買いやすいようにするための仕組みとも言えます。
実際、長期固定金利でお金を貸すのって、貸す側としてはものすごくリスキーなことで難しいことなんです。
ですので、審査も比較的優しいというのも特徴です。
また、分かりにくいポイントとして、フラット35は普通の銀行でも借りられるので、余計に分かりにくくなっています。
銀行が窓口になってフラット35をやっているという形です。
買取型フラット35と保証型フラット35というのもありますが、話が長くなるので、ここでは買取型だけで話を進めます。
（保証型フラット35の場合はちょっと性格が変わってくるというのもあります。保証型フラット35は実質、ARUHIくらいしかやっていないので、ここでは省略します）
病歴はいつまで？何年待てば良い？
「病歴は何年前くらいまで住宅ローンの審査の対象になるの？」
どのくらい昔の病気まで審査の対象になるかという問題ですが、一般的には治療終了から３年間という場合が多いです。
ガンの場合は、お医者さんから「寛解」と言ってもらえたところから３年間で数えます。
でも、必ず３年というわけではありません。
ちょっと難しい話になりますが、この治療終了から３年というのは、団信に関しての審査基準になります。
団信というと、団体信用生命保険の略で、住宅ローンのための生命保険といったものです。住宅ローンを払っている途中でもしものことがあった場合には、それ以降は住宅ローンは支払わなくて大丈夫ですよ、というものです。
借りている側も、貸す側も安心できるようにするために大事な仕組みです。
住宅ローンの審査と団信の審査
病歴に関しては住宅ローン本体の審査と、団信の審査では話が別になります。
団信は保険ですので、病歴などの告知をする必要があり、審査基準にもなります。
「団信に加入する審査が通らない→団信に入れない人は住宅ローンの審査も通らない」
というのが厳密なところです。
また、金融機関によっても違いますが、
「団信に入れない→でも、それなりの金額が出る生命保険に入っている（もしものことがあっても支払いできる）→住宅ローンの審査OK」
となる場合もあります。
しかし、フラット35の場合は団信に入るかどうかは任意ですので、治療終了から３年という期間の基準は別の話になります。
「団信は任意加入、入らなくてもOK→フラット35の審査とは関係ない」
ということですね。
団信に入らなくても問題なければ、フラット35自体は組める場合もあります。
ただ、病気の種類などもありますので、必ずそうというわけではありませんので、金融機関とよく相談して下さい。
転職は３か月待てば良い？
転職の場合は、３か月は待った方が良いというのが一般的ですね。
フラット35の場合、１か月でも審査自体は可能ですが、やはり3か月は待つ方が審査は通りやすいようです。
フラット35じゃない一般の銀行の住宅ローンの場合は、半年は待つ方が良い場合が多いです。
比較するとフラット35の方が転職後でも審査は通りやすいというイメージですね。
ただ、一口に転職と言っても、いろいろな種類があります。公務員への転職の場合には、転職から短期間でも住宅ローンの審査が通りやすかったり、職種、業種を変えずにキャリアアップの転職の場合もプラスで捉えてもらえる場合もあります。
ローンの審査は各金融機関によって基準が違いますので、明確に何か月ということは言えません。ただ一年以内ですと、やはり審査で不利になることもあります。
住宅ローンを待つか、急ぐかのメリットデメリット
病歴にせよ、転職にせよ、ある程度の期間を待てばローンは組めるようになることが多いです。
ただ、待つ方が良いか、急ぐ方が良いか、それぞれにメリットデメリットがあります。
待つメリット
・住宅ローンの審査が通る確率が上がります。
・特に病歴に関しては団信に加入できるまで待つかどうかは、将来的なリスクヘッジで重要です。
・また、時間をかけてゆっくり家について吟味する時間が出来ます。
急ぐメリット
・買うなら早い方がそれまでのアパートの家賃がかかりません。家賃5万円の家なら年間で60万円です。60万円って安くはないですね。
・住宅ローンの支払い終了年齢が早くなること。65歳でローンが終わるか70歳でローンが終わるかって差がありますよね。
確実に住宅ローンを通したいなら待つ方が良いですが、事前相談などは無料でしてくれますので、通りそうであれば急いだ方がメリットも多いです。
実際には、住宅会社を選ぶなどで時間がかかるのですが、ローンが通るかどうかについては早い段階で分かっておく方が、家づくりを進めて行く上で計画も立てやすいです。
フラット35のデメリット①金利
フラット35のデメリットとしては、変動金利や短期間固定金利と比較すると金利が高くなります。
変動金利などの場合、今後金利が上がった時には金利が上がってしまいます。
逆にお金を貸す側の立場としては、金利が上がった時でも安全なので、ギリギリまで金利を落とせます。長期固定金利の場合、世の中の金利が上がった時でも金利が変わらないので、その分は銀行側が損することになります。
その分、長期金利は金利が高めに設定されます。
ずっと金利が変わらないというメリットのためには必要なことなんですね。
フラット35のデメリット②自己資金
フラット35のデメリットの一つとして、最初の自己資金が1割以下ですと、金利が上がってしまうということがあります。
逆を言えば、自己資金が１割用意出来れば、フラット35はお得とも考えられます。
また手数料についても、銀行の住宅ローンの場合、金利に上乗せすることで、最初の手数料を抑えているものもありますが、フラット35の場合、最初に手数料を払うというのがデメリットと感じる人もいます。
それでも、フラット35は保証料がかからないというメリットもあります。
まとめ。フラット35のメリットデメリットを理解して
長期固定金利は貸す側もリスクが大きいので、最初の自己資金があった方が良い、変動金利と比較すると金利が高いなどのデメリットもあります。
しかし、国の住宅ローン的な立ち位置なので審査の基準が比較的優しいということがメリットでしょう。特に今回のタイトルのガンなどの病歴や転職したという事情がある人の場合はメリットになるでしょう。
また、その他のメリットとして保証料がかからないことや、2020年現在は金利が低いので、長期固定金利を組むなら良い時期ともいえます。
最初、変動金利にしておいて、金利が上がり始めたところで長期固定金利商品に借り換えるという戦略もありますが、借り換えには手数料もかかりますし、一般的に長期固定の金利の方が先に動く傾向にありますので、いつの段階で借り換えるかなどの判断が難しいのも事実です。
