注文住宅を建てる際に重要なことに、土地を買うタイミングがあります。
注文住宅の土地購入のよくある失敗の一つに、住宅会社を絞り込めていない状態で良い土地を見付けてしまって、しっかりプランが練る時間を作れないというパターンがあります。
特に土地の金額も住宅ローンで支払う場合には、このパターンには気を付けないといけません。
今回は、そういう失敗を避けるための方法を考えてみましょう。
土地の契約のタイミング＝住宅会社、住宅ローンも
まず実際の土地購入、住宅購入のタイミングや順番を知っていることが重要です。
実際の土地の契約、資金決済の流れは大まかに考えると、こういう流れになります。
・土地仮予約
・検討（希望の建物の配置がその土地できちんと入るか）
・土地買付証明（土地購入の意思表示）
・契約
・住宅ローン、つなぎ融資申し込み
・決済、引き渡し
この最後の決済、引き渡しの時には、土地のお金を用意する必要があります。
つまり住宅ローンを組まないといけません。（ローンを組まずに現金で支払う人は、大丈夫です）
契約から決済までの間に銀行に融資をお願いすることになります。
金融機関や融資の方法によって差異はあるものの、土地の支払いの際に家本体と一緒に住宅ローンを組む場合、全体の借入額を決めなくてはいけません。
つまり、住宅本体の契約書と土地の契約書が揃った状態で融資を申し込むという場合が多いです。
銀行によっては土地だけ先行してローンを組むことも可能な場合もあります。
例えばですが、一年以内に家を建てることを条件にフリーローンで組む方法や、住宅ローンを土地と建物を別に分けて立てる方法があります。（詳細は金融機関さんにお問い合わせ下さい）
しかし、土地と建物をセットで住宅ローンを組む方が借り入れの手数料などが少なく済んだり、つなぎ融資の金利面でも有利な場合が多いです。
また、自己資金に余裕がある場合には、土地についてはつなぎ融資を使わず、自己資金でいったんまかなうという方法もあります。
金融機関によっていくつか方法はありますが、原則として土地と建物をセットでローンを借りるのが一番分かりやすく、金利や手数料の面で有利な場合が多いです。
土地購入が決まったら、土地の決済までに土地と建物、どちらも契約してローンを組むという方が多く、実際には土地を決めるタイミングの前後で住宅会社も決めて、プランニングを詰めて行くという方が多いです。
つまり土地を決める＝住宅会社を決定して、家もある程度まで決定するタイムリミットが出来てしまうということです。
住宅会社を早めに絞る方法
ですので、土地を探す段階で、住宅会社の目星をつけて、絞り込んでおくことが非常に重要です。
まず、住宅会社を早めに絞る方法としては、自分たちの基準を明確にするということです。
まず設計事務所で建てるか、大手ハウスメーカーに頼むか、地域の工務店で建てるか、フランチャイズなどのチェーンの会社に頼むかという大きい枠での選択肢を決めます。
同じ材料、仕様で建てても金額帯がかなり違いますので、何を優先させるかを考えます。
しかし、家は金額だけではありません。
ブランドや安心感を買うという側面もあります。その点では、全国展開している大手のハウスメーカーが良いという方も多いです。
しかしながら、数百万円単位で金額が変わるので、ブランドのためだけにお金を出すのは躊躇われるという方も多いです。
また、安さだけでなく、家を建てた後の修理などのアフターメンテナンスの面も重要です。
実際の修理の際にも大手ハウスメーカーよりも、近所の地域工務店の方が対応が早く相談しやすいという声もあります。
大手の場合ですと、メンテナンス専門のコールセンターに電話して、そこから、実際にメンテナンスをする担当の地域の工務店や業者へ連絡して、日程を調整してと、ステップが多く、時間がかかるということもあります。
また、大手ハウスメーカーの場合だと家を建てた時の担当者がかなりの確率で転勤してしまい、修理、メンテナンスの相談がしにくいということとデメリットです。
大手は金額が高い＝建てる家も良くて、アフターも安心かというと、ここは必ずしもイコールになりません。
自分たちが家を建てる上で何を重視したいかをよく考えて住宅会社を絞り込むのが重要です。
土地を急いで決めてしまわない
また、住宅会社を絞り込む際に重要なのが、土地を急いで決めてしまわないということです。
「土地が決まっていないと間取りが書けません」
と言われるかもしれませんが、間取りを書かなくてもおおよその予算感までは分かりますので、住宅会社の目星が付いていない段階では無理に土地を決めない方が良い場合もあります。
住宅会社の目星がまったく付いていない段階では、土地の方は目安程度に見ておいて住宅会社を絞り込むということに力を注いだ方が良い場合も多いです。
それまでは土地については目星を付けるというステップが大事になります。
土地はエリアによって大きく金額が変わります。
また大きさ、形、道路の向きなどによっても大きく変わります。
500万円の土地にするか、1000万円の土地にするかで残りの人生のお金は大きく変わります。
土地情報のサイトを見て、自分たちの希望のエリアと金額の相場感を見ていくのが重要です。
ただ、土地については一点ものですので、気に入った土地が出た時にはすぐに動けるように準備しておくのも重要ですので、焦ってはいけないものの、急がないといけないというバランス感が難しいところでもあります。
銀行は早めに絞っておく
また、どこの銀行で住宅ローンを借りるかで悩む方も多いです。
やはりこれも先に土地が決まると吟味する時間が少なくなってしまいます。
住宅ローンは金融機関によって特色があります。
特にネット銀行という選択肢も今の時代はありますので、早めに事前審査をお願いして、金利や手数料などを確認しておきましょう。
ローンについては今はどこも競合して、それなりに頑張るので、そこまで大きな差にならない場合も多いです。
早めに動いて確認しておけば、そんなに困ることはないでしょう。
住宅会社は何を基準に決めれば良い？
住宅会社は何を基準に決めれば良いかというところがいちばんの悩みの種になると思います。
いろいろとあると思うのですが、広さを優先させたかったり、内装を豪華にしたいという場合には、金額面が重要になります。
誰しも家を建てるための予算があります。
その予算内で家を建てようと思うと、金額の高い会社であれば部屋を狭くしたり、内装や設備のオプションはなしでシンプルに作るしかありません。
コスパの良い会社なら、広さやオプションの選択肢に余裕が出来ます。
潤沢な予算があり豪華な家を建てたい場合には、有名設計事務所などに依頼するのも良いでしょう。
ただ、設計事務所によっても方向性などがありますので、そこが難しいポイントです。
昔は担当者の人柄で選びましょうとも言われましたが、インターネットが普及して、調べたいことは一通り自分で調べられるようになった昨今ではあまり担当者の人柄は以前ほど重要じゃなくなりつつあるようにも思います。
しかし、担当者の人柄、知識、特に話の聞き取り能力などは今でも重要です。
自分たちの希望をきちんと聞き取ってくれるか、誠実な人か。
プランナーの腕によって、断熱や外観の美しさ、リビングの快適性などが変わるのも事実です。
一生懸命やってくれる誠実で腕の良い担当者が付いてくれると安心して家づくりを任せられます。
昔と違って調べれば分かる時代です。
間取りでも、「32坪 間取り」「シューズクローク 間取り」というように検索すればいろんな間取りが出る時代です。
もちろん、最後は担当者の人柄、知識というのも大事になりますが、あまり最初の段階から担当者だけで会社を選ぶともったいない場合もあります。
まとめ、理想は先に住宅会社を決めてからの土地探し
注文住宅を建てる際の土地を購入するタイミングのお話でした。
あくまで理想ですが、完全に住宅会社を確定させてから、一緒に土地を探していくというのが一番安心して、土地、家を考えていけます。
ただ、実際には、土地が決まらないと間取りが作れないというのが難しいところです。
間取りが分からないと具体的な金額が分からない、どんなおうちが建つのか分からないので、会社を決定しきれないというのが多くの方が抱える悩みです。
特に注文住宅は、完成するまで実際の家の実物が見られません。
実際、注文住宅は家を購入する方法の中でも最も難しい方法だと言えるでしょう。
建売や規格住宅、マンションの場合には、こういう悩みがありません。
しかし、一生住むための実際の暮らしに合わせた間取りを細かく作れるのは注文住宅にしかない良い点です。
昨今は住宅会社も増え、金額帯も、性能の違いなども複雑になりました。
なので、どうしても土地を決める前に住宅会社を絞り込むのが難しいという方が多いのが実情です。
しかし、実際には土地を決めてから住宅会社を絞り込もうと思うと、時間の制限があり難しいです。
どちらも難しいのですが、実際の家の内容をじっくり詰める時間を取れるように、第一候補と第二候補の会社は決めておいてから土地を決めていくのがおすすめです。