こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスのふくだです。
住宅を建てるために土地を探している人が疑問に思うことの一つに、
「家を建てるには最低でも何坪くらいの土地を買わないといけないの？」
ということがあると思います。
今回は住宅を建てるために必要な土地の広さ、坪数について考えていきましょう。
住宅に必要な広さは坪数だけでみない
最初に結論からですが、坪数だけでは必要な土地の広さは判断できません。
というのも、例えばですが、とても細長い土地で100坪あっても、幅が3ｍとかだと家を建てられませんよね。
坪数が大きくても、広さを有効活用できない土地っていうのは、住宅には不向きです。
また、坪数が大きくて、坪単価が安いとお得なようにも見えますが、実際にはいくら坪単価が安くても使えない部分の土地が大きいと意味はありません。
坪数が大きくても良くない土地
坪数はあっても家を建てるには良くない、坪数の割に良くないという土地の例をいくつか見ていきましょう。
細長い土地
最初にも出たように極端に細長い土地は良くないですね。
ただし、そういう土地は割安な場合もあります。ある程度の細長さであれば、建物の形を工夫することで対応も可能です。上手く建物を形を工夫できれば、割安の土地で家が建てられる可能性もありますので、一概にダメというわけじゃありません。
分譲地の一番奥
意外と知られていないのは分譲地の一番奥で車を切り返すスペースが道路にない土地はちょっと微妙です。
一見すると、一番奥までは人もあまり来なくて、静かで良さそうというイメージもあるのですが、車を出し入れするときに不便な場合があります。
分譲地の入り口の道からずっとバックで入れるか、頭から入って出すときにずっとバックで出ないといけないということも。
なので、敷地内で車の向きを変えられるようにスペースを作るのが一般的ですが、そのスペースのために家の敷地を使うともったいないですよね。
なので、分譲地の一番奥の土地を選ぶ時には、車が切り返すスペースがあるか考えるのは大事です。自分の敷地内で切り返すスペースを作らないといけない場合は、その分を差し引いて考えないといけませんね。
傾斜のある土地
傾斜のある土地だと、坪数は広くても実際に家を建てるのに使える面積が限られる場合もあります。
土砂災害特別警戒区域など危険な土地
斜面の近くですと、土砂災害警戒区域や特別警戒区域になっている場合があります。
特に土砂災害特別警戒区域については、家や住宅を建てるためには、対策をしなければ建物を建ててはいけない、あるいは実質、土砂の対策をするには多額な費用がかかるので、現実的には一般住宅を建てるのは難しいという場合も多いです。
いくら坪数が多くても、特別警戒区域が入っている部分は実質使えないのでダメですね。
また土砂災害警戒区域、特別警戒区域については、土砂を対策する行政の工事などで警戒区域が解除されることもあります。逆に後から特別警戒区域に指定される場合もあります。
斜面の近くの土地は注意が必要です。
その他、川の近くなどで極端に災害に弱い土地はいくら坪数があっても、現実問題として使えないということもありますので、良くないですね。
災害に弱い土地かどうかについては市町村や国土交通省が出しているハザードマップを確認すると分かります。
旗竿地
旗竿地というのは、メインの道路から少し奥まったところにある土地で、自分の土地を通って奥に家を建てるというイメージですね。旗竿のような形をしていることから旗竿地と呼ばれます。竿の部分が道路で、旗の部分に家を建てるイメージですね。
旗竿地については、ダメということはないです。車の出し入れがちょっと難儀するなどのはありますが、近隣の相場よりも割安で手に入ることもありますので、場合によっては良い土地ということもあります。
ただ、通路部分の土地の面積も入るので、坪数は大きく見えますが、通路部分は家などは建てられませんので坪数が大きくても意味がありません。
坪数と坪単価だけ見ると失敗しやすい土地ですね。通路になる部分の面積を理解して買うのが重要です。
法律で決まっている最低限の坪数
坪数だけでは住宅に必要な土地の広さは判断しにくいですが、最低限必要な土地の広さ、坪数というのも法律で決まっています。
それが建蔽率ですね。土地によってそれぞれ決まっています。
例えば100坪の土地で、建蔽率60％なら、60坪までは家を建てても良いと決まっています。
現実的な数字で話すと、40坪の土地で建蔽率40％ですと、16坪ですね。
２階建てで延べ床33坪の家ですと、最低でも一階部分が16.5坪ですね。こうなると、建蔽率オーバーですので、建築不可能です。
40坪の土地でも建蔽率60％なら24坪ですので大丈夫ですね。
ただ、実際には建蔽率60％の地域で建蔽率いっぱいで建てると、車がうまく止めにくいということもありますので注意が必要です。
車を何台止める？駐車場の広さは？
土地を考える上で重要なポイントの一つに車を何台止めたいかということがあります。
長野県ですと、車は生活に必須なので一般的には２～３台が多いですね。
さて、駐車場の広さですが一般的には5.0×2.5ｍ必要と言われています。また、普通車でもファミリーで乗るワゴン車、トヨタのアルファードの場合は6.0×2.5ｍ程度と１ｍ長く見ておきたいところです。
普通車5.0×2.5ｍを２台と考えると、25平方メートル＝7.58坪となりますね。
ただ、実際には道路側の面を駐車スペースとする家も多いので、車の長さ5～6ｍ×土地の間口を車のためのスペースとしてあける場合もあります。
車に必要な広さピッタリの面積で駐車場を作るのは現実的には難しいです。
来客用に余裕をもって駐車場を取りたいと考える人も多いですが、土地の広さによって調整しないといけないポイントですね。
敷地の境界からの距離は？日当たりも考える
また土地に建物を建てるには、敷地の境界までめいっぱいギリギリで建てるわけにはいきません。
用途地域などによって違いはありますが、一般的には敷地の境界からは1ｍ～1.5ｍ程度は離して建てたいところです。
南側の家までの距離は？
また、南面道路以外の土地では、南面をギリギリに建てると、南側の建物の日陰になってしまいます。
今は南側が空き地になっていても、何年か後に建物が出来る可能性もありますので、そこも注意が必要です。
南側の建物との距離については隣の家が２階建てなら隣の家の外壁まで６ｍ以上あれば日当たりはクリアできるのが一般的です。
隣家も敷地境界から1ｍ程度は離して建てると考えると、土地境界から自宅まで5ｍ以上離せればOKですね。
もちろん、理想を言えば、離れれば離れるほど日当たりに関しては安心できます。
南面道路が日当たりに関して人気がありますが、南面道路はリビングが道路に近くなって、外から中が見えてしまうかもしれないということを考えないといけません。
それに対して南面道路以外の土地であれば、南側に採光のための空間、道路から見えにくいプライベートな庭を作れるというメリットがあります。
まとめ。土地は坪数じゃなく実際に建てる家の大きさで
「家を建てるための土地の広さの目安は？坪数は最低いくつあれば良いの？」
という質問は多いのですが、一概に何坪と答えることは難しいというお話でした。
それでも、一般的な35坪程度の二階建てなら、１階部分は18坪程度。建蔽率で掛け算すれば最低限必要な広さ、坪数までは分かります。例えば建蔽率50％なら36坪は最低必要となりますね。長野県ですと（地域にもよりますが）よくある分譲地は40坪以上が多いですので、極端に大きい家じゃなければ、普通の分譲地を買えば、普通に家は建つというイメージですね。平屋の場合はちょっと注意が必要です。
あとは、車を何台置くか、日当たりのための南面をどの程度開けるかといったところがポイントになって来ます。
北面道路の場合は北側に駐車スペースと南側に採光のための空間が必要になりますので、少し大きめの土地の方が良いなど、条件によって広さも変わって来ます。その分北面道路は坪単価が安いという場合もあります。
実際には土地の大きさ、形が決まってから、建築会社がお客様の要望と土地の条件に合わせて間取りを作ってくれます。
気に入った土地があれば、希望の家が建てられそうか建築会社の人に相談してみると良いですね。