こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスのふくだです。
注文住宅、家を建てようと思った時に、意外と分かりにくいのが土地の問題ですね。
「おじいちゃんの畑をもらえる！」
という場合は良いですが、一般的には土地を探すところから始まる人も多いです。
今回は注文住宅など家を建てるための土地の探し方、コツなどについて書いてみようと思います。
１番簡単なのは土地付きの建売住宅を買う
一番簡単なのは建売ですね。何せもう土地の上に家が建っている状態で売っていますからね。そもそもに土地を探さなくて良いですね(笑)
建売のメリットは土地探しの必要もないですし、間取りを考えたり、住宅会社と打ち合わせをする必要もないので、とにかく楽です。そして、買う前に実際に建っている家を見ることが出来る、つまり普通の買い物みたいに商品を見て納得してから買えるということがメリットです。
一方、デメリットとしては、自分の好みの間取りに出来ないということはデメリットです。間取りはもちろん、内装や外壁なども、すでに完成してしまっているので変更できません。また工事の途中を見ることが出来ないので、きちんと工事しているかチェックできないということもデメリットですね。
土地探し、最初にやることは土地の金額を決める
建売以外はやはり土地から探さないといけません。
さて、土地を探す上で一番大事なことは何かといいますと、購入する金額の上限を決めておくということです。
「そんなの当たり前でしょ？」
と思う人もいるかもしれませんが、土地の金額というのは一般の人にはとても分かりにくいんですね。
ですから、相場などを知らないまま、何となくの立地や、住宅会社に紹介してもらえるがままに土地を買うという人もいます。
こうなると気付くと予算オーバー、支払いが苦しい高額な住宅ローンを背負うということになってしまうことも。
まずは目標金額を決める。
これがとても大事です。
家の金額が分からないと土地の金額は決められない？
土地の金額を決めるには、建物の金額が何となくでも分からないといけません。
そして、建物の金額は住宅会社によって違います。
ですので、土地を探す前に、まずは一回住宅会社に行って相談するのがオススメです。
「家も土地も全部含めて、住宅ローンの支払いは月に〇万円くらいで買いたい」
そういうことを明確に伝えると、予算オーバーになりにくいですので、ストレートに言うのがオススメです。
この時、注意点としてはついつい多めの金額で言ってしまう人も多いのですが、無理のない金額で伝えることが大事です。
金額によって家の広さ、土地の広さなどを調整して提案してもらえますので、最初に高い金額で言うと、後から訂正しにくくなったりします。
立地の良さを重視して土地にお金をかけるか、あるいは家の性能を重視して土地は少し田舎にしても家の方にお金をかけるか。
ここは価値観次第ですので、ここについてもしっかり相談してみましょう。
ネットで土地探しサイトを見てみる
土地の目標金額が決まりましたら、オススメはまずはネットで探してみることです。
出来れば毎日探してみてください。真剣に時間をかけなくても良いので、眠る前などにスマホでぱらぱらっと見てみるのが大事です。可能ならご夫婦で一緒に見ながらあれこれ議論するとさらに良いですね。
ここは住宅会社に完全に任せない方が良いと私は思っています。土地に関しては、立地、生活環境、住む本人じゃないと価値を判断できないものだからです。
例えば駅に近いのが良い人もいますし、安いのが大事という人もいます。何を優先させるかが人によって随分と違います。
特にこだわりがないという人は、何となくの要望を住宅会社に伝えて任せてしまうのもアリだとは思います。
ただ、一生住む土地なので、他人任せにしてしまうのはリスクがあります。
とは言っても、
「良い土地って何？」
といった具合で最初はチンプンカンプンでしょう。
なので、一番最初の土地の探し方、土地探しのサイトはどこを見れば良いかなどのアドバイスについては住宅会社に教えてもらうと良いでしょう。
住みたいエリアの土地の相場感を掴む
分からないままでも、毎日探していると、何となく購入するエリアの土地の相場感っていうのが分かって来ます。
この相場感を掴むというのが一番大事です。
相場感が掴めて来たら、不動産屋さんに連絡して、候補の土地を見に行ってみてもいいですね。あるいは地図があれば自分たちで土地を見に行っても良いですね。この時に、住宅会社の担当営業にも相談してみても良いですね。
この頃には、自分が住みたいエリア、立地条件などが何となく頭の中でイメージできるようになっているでしょうから、ここで改めて、不動産屋さんにイメージを伝えて土地を紹介してもらうのも良いですね。
住宅会社に相談して土地のアドバイスをもらう
相場感が分かって来ると、相場より安い土地というのが目に付いてくるでしょう。
やはり、出来るなら安く買いたいですからね。
明らかに相場から外れて安い土地っていうのは、何かしら理由があります。
ここでポイントになるのは、その土地が相場より安い理由は自分たちにとってもデメリットか？ということを考えます。
相場から外れている理由が何かというのは、プロに聞くのが間違いないです。
ここで相談すべきは不動産屋さんよりも住宅会社の方なんですね。
理由としてはその土地にどういう建物が建てられるかということが非常に大事になるからです。なので、実際に建築する会社に相談するのは大事です。
また、土地の売買については、住宅会社は自分たちの利益とは関係ないので中立なアドバイスをもらいやすいです。
不動産屋さんも良心的なところは良心的ですが、やはり商売なので、「こっちの土地を売りたい」などの商売的な事情が出て来ることもありますし、何より、どういう形の家を建てるか、家の方にどのくらいの予算をかけるかといった情報が分かりにくいので、家と土地をトータルで考えるのが難しい場合もあります。
この流れが一番、効率の良い土地の探し方でしょう。
裏技。自分で歩く土地の探し方。
すでに売りに出ている土地を探すという方法が一般的ですが、裏技としては自分で歩いて空き地や古い家を探すという方法もあります。
この方法は結構大変ですし、難しい場合もあります。
かと思えば、あっさり簡単に自分たちが欲しかったような土地が安く手に入るということもあります。
はっきり言って、運次第です。
地元の土地で、知り合いも多いという場合は特にこの方法がうまく行く場合もあります。
詳しい方法は住宅会社の人や不動産屋さんに聞いてみて下さい。
基本的には自分の足で土地を探して、家主さんを調べて、交渉するという流れです。
分譲地って良いの？メリットは？
土地を探していると、分譲地っていうのと、そうじゃない普通の土地が出てきますよね。
また、えらく安いけど「農地」ってなっているところもありますよね。
まず、分譲地とは、家を建てるために綺麗に整地された土地というイメージです。
いくつか区画があって、買い手を募集している場合があります。一般の人が一番イメージしやすい「販売中の土地」という感じですね。
分譲地のメリットは、
・家を建てるために整備されていますので、整地や水道の引き込みなど別のコストがかからないということ
・周りの人も同じ時期に家を建てる＝近所付き合いがしやすい
といったことがありますね。
また、分譲地のデメリットは、その分価格が高いということですね。
自分が探しているエリアに、手頃な分譲地が出るとは限らないというのもデメリットですね。
分譲地じゃない宅地のメリット
分譲地じゃないぽつんとした宅地が売りに出ることもありますね。
分譲地のようにきれいに整備されているとは限りませんので、実際のものをチェックしてみないと何とも言えませんね。
とにかく間違いないのは分譲地です。
ただ、分譲地じゃない宅地はその分、安くお得に買えるという場合もあります。特に立地が微妙なところですと、安くなりやすいですね。
畑などの農地に家は建てられる？
安い土地と言えば、畑、田んぼ、山林ですね。
こういった農地などには家が建てられるのか？というのが問題ですね。
畑や田んぼは、そのままでは家は建てられません。
なので、地目を宅地に変更して、整地して、上下水道を引っ張ってとお金と手間がかかります。
また、市街化調整区域や農業振興地域など、農地転用して宅地に変更できないという場合もありますので、注意が必要です。
やはりこの辺りについてもプロのアドバイスが大事なポイントです。
まとめ。土地探しはまずは住宅会社に相談してみる
土地の探し方についてでした。
アレコレ書きましたが、土地を探すなら、まずは住宅会社に相談してみることですね。
そして、ポイントは契約する前に相談した方が良いです。
契約した後は、態度が冷たくなるという住宅会社もありますからね。
ただ、契約するかどうか分からない状態だと、あまり熱心に協力してくれない場合もあります。住宅会社の人は私も含めて人間ですからね。一緒に頑張って土地を探してあげたのに、別の会社で建てますって言われると心折れちゃいます（笑）
「あなたの会社で建てたいから、一緒に土地を探して欲しい。良い土地が見付かったら、あなたの会社で建てます」
と明確に頼んでみる方が一生懸命やってくれるでしょう。ただ、そこまで言ったからには、土地を見付けたらそこで建てないと気まずいですね。
土地より先に、この会社にお願いしようという住宅会社を決めるとスムーズに進みやすいですね。
