こんにちは、長野県の工務店エルハウスのふくだです。
そろそろ一軒家を持ちたい。でも、先立つもの、資金はそんなにない。安い家でも良いから一軒家を持ちたい。
そう考えて、中古の住宅かローコスト住宅を考えている人も多いんじゃないでしょうか？
今回は中古住宅とローコストの新築住宅、どっちが安いかということを考えてみようと思います。
安いローコスト住宅の相場
まずは安い新築のローコスト住宅の相場から見ていきましょう。
ローコスト住宅で一番安く買いやすいのは企画住宅という間取りなどが一式すべて決まっているものです。
長野県ですとパパマルハウスが一番有名じゃないでしょうか。880万円からということでパパマルですが、今は700万円台の商品もあるようです。ただ、最低価格の商品についてはかなりコンパクトな家になるようで、一般的な30坪以上の家の場合はやはり一千万円を越えるようですね。
30坪で1000万円台前半となると、もう少し出してローコストの注文住宅も視野に入ってきます。
注文住宅ですと、部屋の間取りも自由に作れます。土地の形が特殊な場所でも家を建てられます。同じ広さの土地でも規格住宅がそのまま建てられるようなきれいな形の土地は高かったり、希望の立地に見付かるとは限らないので、注文住宅にはメリットがあります。
注文住宅でも坪単価40万円前後で作れるところなら、一般的な32坪の家が1500万円以内で可能です。
ローコストの中でも断熱性能などの機能性を求めると坪単価50万円程度になるイメージですね。
断熱やエコなどの性能面をアピールしているか、或いは木の温もりや無垢フローリングなどの自然素材をアピールしているところに分かれます。
坪単価60万円以上となると全国区のハウスメーカーなどの選択肢が出てきます。
新築ローコスト住宅の総額
新築のローコスト住宅を買うには建物価格だけではなく、そのほかに土地と諸費用も見ないといけません。
また、建物本体の坪単価に含まれているものが会社によってかなり違うので、そこも注意が必要です。筆者の働くエルハウスは確認申請の費用、図面の設計料、カーテン、照明、現場で使う水道代、電気代などほとんどのものが坪単価の中に含まれています。会社によっては現場で使った電気代や現場監督の交通費などまで別途で請求される場合もあります。
土地の費用は？
土地については場所によります。
松本の駅近くならそれなりに良い値段します。
逆に諏訪でも原村、富士見などになるとグッと安くなります。
また、土地を購入するときには仲介手数料もかかります。（土地の価格の3％+6万円です）
ただし、土地は消費税はかかりません。
松本、諏訪地域の土地の探し方のコツや価格についての記事はこちら
諸費用+地盤改良費とは？
諸費用というのは登記や住宅ローンの手数料、つなぎ融資の金利、火災保険、上下水道の分担金などの金額ですね。建てる家によっても違いますが、ざっくり百万円ほど見ておきます。
また、地盤改良費用は必要な場合とそうじゃない場合がありますが、最初はいったん予算として百万円ほど見ておくのが一般的です。（地盤改良は必要なければ、外構工事、庭の工事などに回すという人も多いです）
なので、建物本体価格＋土地代＋200万円程度は考えておく必要があります。
なので、家を一千万円ちょっとで買っても、土地が1000万円ちょっと、あとは諸費用で何だかんだで総額だと2500万円くらいは必要といった具合になります。
もちろん土地の価格を抑えればかなり変わってきます。
土地がすでにある場合
土地がある場合は、土地の費用はかかりませんが、代わりに田んぼや畑の場合は宅地に変えるための法律の手続き費用と、土地を工事するための造成費用がかかります。
土地によってかなり違うので、ここはケースバイケースです。
安い中古住宅の相場
中古の住宅の相場は新築と比べると値段だけ見ると、とても安いですね。
ただし、その後のメンテナンス費用などもトータルで考えないといけません。
日本の木造住宅は10年すると半額程度、30年すると、中古としての価値はほぼゼロ円、ほぼ土地だけの金額、あるいは解体費用をマイナスしての価格で取引されることも多いです。
いくら古いとは言ってもゼロ円で家が買えると思うと確かに安いですよね。
余談ですが、ヨーロッパでは築100年などのアパートの部屋も普通に使われますが、日本はどうしても住宅の寿命が短いですね。
これには諸説ありますが、一つに気候の問題、地震の問題があります。高温多湿で雨が多く、地震が多いので、どうしても長寿命の家を作ることが難しいんですね。石で頑丈な家を作るとどうしても湿気と暑さを対策できなくなるんですね。
逆にそういう自然災害に負けない頑丈な家を作れば良いのにと思う人もいるかもしれませんが、これは文化、考え方もあるようです。ヨーロッパ人は自然を征服して文化を発展させたのに対し、日本人は自然と調和するというスタンスだったという説もあります。(今は日本人も自然を征服するというやり方になっていますが)
家は壊れる前提で修理しやすい木で作る、これは世界遺産の広島県宮島の厳島神社が代表的ですね。
台風の時、波から本殿を守るため、手前の回廊が壊れてくれるように出来ています。回廊が壊れることで波のエネルギーを打ち消すので、台風などでも本殿が壊れないんですね。（瀬戸内海なので、比較的波が優しいということもありますが、それでも、台風の時はそれなりの波になります）
厳島神社のこの構造は現代の物理学で考えても非常に優れていて、波を打ち消すよう工夫が凝らされています。
少し脱線しましたが、日本の家は、長持ちさせるのが難しいので、中古の家は価格が落ちやすい傾向にあるため、金額としては安く買えます。
問題は修理、メンテナンスにかかる費用と、古い家は寒さ対策が弱くて、冬が寒いという問題。そして、筆者は個人的にはムカデ、アリが出るというのが古い家は嫌だなと思うポイントです。
（古い家は床下がすぐ地面の布基礎の場合があるので、ムカデなどが侵入しやすいんです）
また、現実問題として築40年ほどになれば修理するより建て替える方が安いという現実もあります。
トータルで見るとどっちが安い？
トータルで見るとどちらが安いかという問題ですが、買う人の年齢、そこから住む期間によります。
残り20年ほど住めれば良いという人の場合は、直しながらでも中古住宅の方が安いでしょう。
対して、若い人でまだまだ残り40年以上住みたいとなると、建て替えが必要な時が来ますので、それなら最初から新築にしておいた方が建て替えのための解体費もかかりませんのでトータルで見れば安いといえるでしょう。
建て替えは解体の費用がかかるので、工事費は新築よりも高くなるということが重要です。
また金額面だけの話ではなく、快適に住めない家ですと、いくら金額が安くても意味がないというのも事実です。
総額で安いを考えれば機能性を高めることも
住む快適性の話もありますが、断熱性能の高い家に住むメリットは光熱費を抑えられるということにあります。
これは特に寒冷地で顕著です。
月の光熱費の支払いが1万円、つまり年間の光熱費が12万円安くなるとしたら、どうでしょう。
35年の住宅ローンで月の支払額が１万円変わると、総額で350万円程度の差になります。
月1万円×35年ローン≒350万円
なので、光熱費を大幅に削減できる家であれば、350万円以内ならプラスで払っても、総額では損しないということです。
断熱性能については、ある程度までなら初期投資をすれば、後の光熱費の削減効果で元が取れて、なおかつ暖かく快適な家に住めるということです。
もちろん、一番、コストを減らせるのは、安い家で暖房を我慢して厚着することですが、やっぱり寒いのはつらいです。
自然素材を使うことに関しては、特にコスト削減効果などはないので、単純なコストアップですが、断熱などの性能を上げるためのコストアップはトータルで見ると損にはならないという場合が多いです。
中古と新築ローコストの住宅ローン
また、住宅ローンも考慮しなくてはいけないポイントです。
新築の家と違い中古住宅は担保としての価値が低いです。
住宅ローンの審査基準は収入面と担保の価値の両面から見ます。
中古物件を実際に購入する金額と、銀行がその物件に付ける担保評価額が大きくズレてしまうと、フルローンでの融資は難しいという場合もあります。
実際に中古住宅を買うときには、住宅の本体価格だけでなく、不動産屋さんに支払う手数料や登記のための費用などが必要になります。
特に古い家ですとリフォームもしたいと思う人も多いですから、この分の金額もローンを組むとなると難しくなることもあります。
新築については、フルローンでも担保物件にある程度の価値がありますので、比較的住宅ローンも組みやすいです。
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まとめ。大規模リフォームよりローコストで建て替えの方が安い
中古住宅を買うのか、新築のローコスト住宅の方が安いのかというお話でした。
結論としては、建て替えが必要になるまで住むなら最初から新築の方がトータルでは安いと考えられます。
ただ、建て替えが必要になるまでは住まないというなら、やっぱり中古住宅は安いですね。あるいはある程度古くなったら、またもう少し築年数の浅い中古住宅に買い替えるという方法もあります。
土地自体はそこまで価格は下がりませんし、中古住宅は安く買えるのである程度の年数住んだ後は建物価格はゼロ円となってしまったとしても、買った値段分は住んだとも考えられます。ただし、すぐに買主が見つかるとは限らないので、そこは難しいところです。
何年後まで住むか、快適性などの性能は大事にするかを基準に考えると分かりやすいかもしれませんね。