住宅ローンのフラット35とは？メリット、デメリットは？

こんにちは、長野県の工務店エルハウスのふくだです。
家を買う時に大事なのがお金の話。特に家を買う場合、必ず住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンの中でも多分、多くの方がフラット35って聞いたことがあると思います。
今回はフラット35とは何か、フラット35の特徴、メリット、デメリットについてお話しようと思います。

フラット35とは？

一般的に35年のような長期間の融資の場合、景気の変動が当然ありえますので、そうなると金利も変動していきます。
簡単にいうと景気が良いと金利は高くなります。
2020年現在は景気はそんなに悪くないはずですが、依然として金利は低いです。そろそろ金利が上がって来ても良い頃だとは思うのですが、未来のことは分かりませんね。（実際、この記事を執筆した後に新型コロナウイルスが流行して、景気が一気に冷え込みました。未来は分かりません）
極端な話ですが、戦争が起きれば景気って大きく変わります。金利も大きく変わります。
35年って長いですからね。誇張ではなく、戦争やバブル経済のようなことなどが起きる可能性っていうのはゼロじゃないです。ちなみにかつてバブルの頃の住宅ローンの金利は5％を超えた時期もありましたので、変動金利はそうなった時は危ないです。

フラット35は国の住宅ローンという側面がありますので、所得が安定しにくい人でもお金を借りやすいような仕組みがあります。

またフラット35は実際には近くの銀行などで借ります。
住宅金融支援機構から銀行にお金が出て、貸してもらえるというイメージですね。

 

フラット35のメリット、デメリット①転職したて、自営業

住宅ローンを組む時に一番困るのが、転職したばかりの人と自営業の人ですね。
フラット35以外の銀行などの金融機関の融資の場合、単純な年収だけじゃなく、その職業の安定性や勤続年数というものがほぼ間違いなく審査基準にあります。
仮に年収が良くても、勤続年数が短いとダメという場合もありますし、自営業の人の場合、年収が多くても、動くお金が大きいですし、それこそ35年間のように長期の場合は事業が継続するか分からないので貸しにくいという場合があります。
他にも怪我のリスクのある仕事かなど、一般の銀行の場合は収入以外にも審査する基準になるポイントがたくさんあります。

これに対して、フラット35の審査は基本的に年収を見ます。
職種、勤続年数についてもいくらかは見るものの一般の金融機関の融資よりは優しいです。
年収400万円以下の人なら、月の支払い金額が月の収入の30％以下まで。年収400万円以上なら35％までといった基準があります。フラット35の場合は基本的には、年収に対する支払いの負担率、返済負担率を重視してみますので、自営業や転職した人でも借りやすい傾向にあります。

また、年収についても、直近の1年を重視します。
一般的な金融機関の場合、3年分くらいは見る場合もあります。自営業の方の場合、税金の申告などの関係から年収を少なめにしたい年などがありますので、直近の1年の年収だけで審査してもらえるのは非常に助かります。
また、事業用の借入は個人の借入ではないと見てくれるのも助かるポイントです。

逆に公務員の人などは、フラット35じゃない方が金利の条件などが良い可能性もあります。
公務員は日本国内では一番収入が安定しているので、金融機関にとっては是非とも借りて欲しいお客様なので、一般金融機関の商品では金利を低くしてもらえる可能性もあります。

フラット35のメリット、デメリット②とにかく分かりやすい

フラット35のメリットとして分かりやすさがあります。
まず返済金額が計算すれば35年先まで明確に分かります。途中で変わることがありません。人生設計する上で、とても助かりますね。

また、通常の金融機関の融資の場合、A銀行は5年固定なら何％でB信金は10年固定で何％で、あっちは保証料がうんたらかんたら・・・。
金融機関によって金利が違うんですね。しかも厄介なのが金利だけじゃなくて、保証料と事務手数料というものまであります。時々、金利が高いところは、最初の事務手数料がその分安くなっていることが多いのですが、もうわけわからなくなってきますよね。
どれがどれだか分からなくなります。

これに対して、フラット35は基本的にどこの銀行も金利がほとんど同じです。
フラット35は住宅金融支援機構が全国に発表している金利、例えば、
「今月は1％〜1.5％です」
というのがあれば、大抵の銀行は1％でやります。
なので、どこの金融機関で借りようかということを悩む必要もないというわけです。

基本的にはフラット35は金融機関での違いはほとんど出ません。

また、フラット35は保証料がかかりません。
保証料とは、普通の銀行の住宅ローンの場合、
「何かあったときのために、2％保証料としてもらいます」
という謎のお金です。
実際には謎ではなく、ちゃんと職業や勤続年数などによって、返済できなくなる可能性を計算して設定する数字なのですが。でも、金融機関によって、全く違います。

なので、フラット35以外の住宅ローンですと、何件か金融機関を回って、「あっちの銀行だとこれだったよ」などアレコレ駆け引きをしないといけなくなりますし、駆け引きについてもある程度の知識がないと丸め込まれます。
例えば、金利は安いように見えるけど、手数料や保証料が高かったり。auのサービスを使っていないといけなかったり。
あれこれあります。
金利や手数料で儲けるのが金融機関の仕事ですし、また返せなくなる人も中には存在するので、その分を補填できるように金利や手数料を設定しないといけないということもあります。

 

フラット35のメリット、デメリット③頭金は1割入れたい

フラット35の注意点が一つあります。
それは頭金です。頭金、つまり自己資本金が1割以下だと金利が上がってしまうんですね。
全額フルローンだとフラット35は不利になってしまうことがあります。

また、フラット35で家を建てるときは性能の高い家だとフラット35sというのが使えます。
家の性能によって最初の5年、あるいは10年間、金利が安くなります。

なので、フラット35で住宅ローンを組む場合は、頭金はがんばって1割は集めて、35sに出来る家を建てるというのがコツです。

また、団信の加入が任意なので、その保険料を払わなくても良いというのをメリットと考える人もいますね。
もちろん、入っても大丈夫です。
団信とはローンを払っている人にもしものことがあったら、残りのローンを払ってくれるという保険です。
一般的には入る人が多いです。

ただ、団信に入らず一般の生命保険会社の失業保証などの保険に入るのも方法です。

フラット35保証型はちょっと違う

ただ、フラット35でも例外があって保証型のフラット35というものがあります。
国内でやっているところは少ないのですが、ARUHI、クレディセゾンなどが有名ですね。
「フラット35なのに金利が安い！」
とビックリする人もいるでしょう。

フラット35は普通は買い取り型と言います。
例えばA銀行がBさんに1000万円貸すとしたら、そのお金ってA銀行じゃなくて、住宅金融支援機構が銀行に出してくれて、それをBさんに渡すだけです。
A銀行はBさんから返済を受け取って、住宅金融支援機構に渡すだけです。言うなれば、A銀行はリスクがないんですね。その分、もらえる利益も少ないのですが、通常の買い取り型のフラット35は銀行としてはリスクなく融資ができるんです。

これに対してフラット35保証型は、お金はA銀行が払います。住宅金融支援機構はもしものことがあれば保証はしてくれますが、基本的にはA銀行のお金で貸し付けします。
返済してもらえないと、損します。銀行はリスクを背負います。

なので、フラット35保証型は自分たちで金利も設定できますし、ほとんど普通の住宅ローンと同じなんですね。
金融機関が独自に金利を設定できますし、手数料なども自分たちで決められます。

なので、「フラット35なのに金利が安い！」ということが起きるのです。

金利が安くなる代わりのデメリットとしては、通常のフラット35よりも審査基準が厳しくなることです。
たとえば、ARUHIですと、頭金が2割以上入れると安い金利の商品があるといった具合です。ちなみにARUHIの場合、頭金が4割を超えると驚くほど安くなりますね。
通常のフラット35は返済負担率が収入の30〜35％となるところまでOKなのに対して、保証型は20％程度までと厳しいです。
基準を厳しくすることで、確実に返済してもらえるお客様に絞り、確実に回収できるようにすることで金利を下げているんですね。

まとめ。支払計画、借入条件ならフラット35はおすすめ

フラット35についてでした。
変動金利の場合、とにかく10年後が分かりません。住宅ローンは長期間借ります。1％の差でも、それが35年積もると随分な差になります。
かといって、金利だけ見ると、保証料や手数料が高いということもありますので、金利だけで判断してはいけません。
フラット35は確かに、普通の銀行のしている変動金利の住宅ローンなどと比べると金利が不利になりやすい傾向にあります。
フラット35保証型はそのデメリットを解消しているとも言えますが、借入の審査基準の問題が出てきます。
今は金利の低い時代ですので、長期の固定金利のフラット35を組むのは良いんじゃないかなと個人的には思いますが、そこは個人の価値観です。重要なのは、それぞれの違いを理解していくつか比較検討してみるということですね。