こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスのふくだです。
一軒家を建てようと思った時、一番に問題になることはお金のことですよね。
普通の買い物と違い、人生で初めての買い物になるので相場感なども分かりにくいですし、家だけじゃなくて土地も必要。さらには住宅ローンの知識も必要。
特に分かりにくいのが土地の価格の相場感じゃないでしょうか。
分からないことだらけでしょう。
今回は一軒家を建てるための土地の価格や、諸費用、総額、そして住宅ローンなど。家に係るお金の考え方を見て行きましょう。
松本、諏訪地域で一軒家を建てるために必要な金額は？
まず、一軒家を建てるために必要な金額を考えてみましょう。
・家本体
・付帯工事
・土地
・諸費用
大きく分けると、この4つになります。
土地の金額は引き算で考える
これらの価格の中で一番分かりにくいのが土地ですね。
土地の価格は本当に分かりにくいです。土地は水物ともいうくらいですので、プロでも正確にこの土地はいくらというのは言い切れないところがあります。
なので、土地については「何となく良さそうなところないかな？」で見て行くと、どんどん金額が上がってしまいますので、土地にかけても大丈夫な金額の上限を先に決めておくのが大事です。
土地以外のお金、家の本体、付帯工事、諸費用については、建てる家の大きさが決まれば、ある程度見積もりを出せますので、先に土地以外のところの金額を決めていくのが大事です。
なので、先にどこの住宅会社でどのくらいの広さで建てるかというところまでは決めておいた方がスムーズです。
一軒家の本体の価格と坪単価
一軒家の家本体の価格とは家を建てるための材料や工事代金などを言います。
坪単価などで示されることが多いです。
これは建てる家の大きさなどが決まれば概算を出せます。
坪単価で注意しないといけないのは、住宅会社によって含まれている金額が違うということです。
例えば設計費は別途請求という会社もあれば、坪単価に含まれているという会社もあります。
現場管理費という名目で現場で使う電気代や水道代。仮設工事費という名目で工事期間中の周囲の柵の費用。カーテンや照明、食器棚は坪単価に入らない。会社によって坪単価の中に入っているか入っていないかは随分と違います。
ちなみに筆者の所属している松本、諏訪地域の工務店エルハウスでは、現場管理費、仮設工事費、確認申請費用、設計費、カーテンや照明、標準の食器棚、靴箱などほとんどのものが坪単価に入っているコミコミ価格という設定にしています。
松本、諏訪地域の住宅会社と一口に言っても、積水ハウス、ダイワハウスのような大きいハウスメーカーから、規格住宅のパパマルハウスなど実に様々な会社があります。
坪単価を設定している住宅会社が多いですが、坪単価に入る金額はかなり差があります。
また、長野県以外にも展開している住宅会社の場合、県によって金額設定が違う場合があります。
長野県は寒いですので、断熱などの基準が他の県より厳しい場合があるからですね。
住宅会社によってかなり違いますので、必ず確認することが大事です。
付帯工事の価格。茅野市などの場合、畑や田んぼも。
付帯工事の価格とは、例えば斜めの土地を平らなきれいな土地に整備する造成費用や、水道管が敷地まで来ていなくて引っ張て来なくてはいけない時の費用など、また、庭や塀、門などの家本体以外の工事ですね。
イメージ的には、家本体の工事ではなく土地に対する工事だと思って下さい。
なので、付帯工事は分譲地のように最初からきれいに整地されている土地の場合はかからないこともあります。
なので、土地を選ぶときには付帯工事にかかる金額まで含めて考えないと、安そうな土地だったけど、結局、造成などがかかって高く付いたということになることもあります。
特にエルハウスの本社のある茅野市の場合、親からもらった田んぼや畑に家を建てるというお客様も多いです。茅野市に限らず、原村、伊那などもそうですね。
田んぼ、畑に家を建てる場合には、水道の引き込みが距離があったり、土の入れ替えなどが必要になることもあります。
家本体じゃない土地にかかる費用＝付帯工事というイメージです。
地盤改良費用。特に諏訪湖周辺の地域。
地盤改良費用とは、土地が柔らかいときに土地を補強するために必要な工事です。
付帯工事の一部として考えることも多いですね。
この金額は実際に地盤調査をしてみないと分かりません。土地によってかなり変わって来ますが、予算として80万円程度見積もっておくことが多いです。
ただ、これは地域によって随分違います。水が近い地域などは、高い確率で地盤改良が必要になりますので、もう少し高く見積もる場合もありますし、逆に地盤がしっかりしているエリアではもう少し低く見積もるところもあります。
また、会社によってはオプションでベタ基礎追加という場合もあります。
それでも、後から予算が足りなくなると困るのでいったん80万円程度と見積もる場合が多いですね。
松本、諏訪地域ですと、諏訪湖周辺の軟弱地盤が有名です。
諏訪湖周辺の場合、100万円程度かかることもありますので、注意が必要です。
諸費用の金額
諸費用というのは、家本体でも、土地の工事でも、土地の値段でもない、家を建てるのに必要な手続きの費用というイメージです。登記という家や土地を法的に〇〇さんのものと法的に示せるようにする金額や、住宅ローンを組むために銀行に払う手数料、住宅ローンを借りるための抵当権設定費用、上下水道に加入するために市町村に払うお金などのことです。
これは基本的には住宅会社に払うお金ではないので、建てる家の金額が同じくらいで、土地が畑など特殊な場合を除けば、どこの住宅会社でも同じくらいになります。
家の金額や土地の種類によっても変わりますが、ものすごくざっくりの金額で100万円くらいのイメージですね。
ものすごくざっくりの金額ですから、詳細は住宅会社に問い合わせてみてください。
エルハウスでもオンライン相談も受け付けていますので、お気軽にどうぞ。
住宅ローン関係の金額は？
住宅ローンの金額も分かりにくいポイントですよね。
まず一番分かりにくいのが、
「私っていくら借りられるの？」
「どこで貸してくれるの？どこが得なの？」
「いつ借りるの？」
といったことじゃないでしょうか。
いくら借りられるかの金額については、様々な考え方がありますが、一番はいつも使っている銀行に聞いてみるのが一番手っ取り早いですし、間違いないですね。
一応、借入可能額の目安としては年収の5~7倍や返済負担率が30％以内など、いろいろと言いますが、職種や勤続年数なども加味されますので、やっぱり一番は直接銀行に相談して、必要であれば審査してもらうのがオススメです。
どこの銀行が良いかについては、ネット銀行などの方が金利は安い傾向にありますが、分かりやすいのはいつも使っている銀行の窓口で相談するのが一番です。長野県だと長野銀行や82銀行、JA、労金などですね。
また、毎月の住宅ローンの支払いのことを考えると、給料振込口座のある銀行で借りる方がいちいちお金を移したりする手間がないので楽ではあります。
ついつい金利だけで比較してしまう人も多いですが、後の支払いのことを考えると、給料振込口座の銀行かどうかは大きいです。
いつ借りるかについてはつなぎ融資など、ちょっと複雑な話も出て来ますが、まずは近くの銀行で借入可能額を相談しに行ってみると良いですね。
相談するのに源泉徴収など収入が分かる書類があれば話がスムーズに進みやすいです。行く前に電話で、必要な資料を聞いてみるとスムーズに進むでしょう。
ここでやっと土地の価格
ここまでで、家本体の費用、諸費用が分かって、住宅ローンで借りられる金額が分かって来ました。
ここでやっと土地の金額の目安が考えられるというわけです。
住宅ローンの借入可能額と実際に借りる金額（月々の支払をいくらにしたいなどから逆算します）と家の本体価格、諸費用を引き算すると、土地にかけても良い最大の金額が分かりますね。
いろいろな値段の土地があるものの、自分たちに最適な土地の金額は最大で〇〇万円ということが分かります。
こうなると、かなり探しやすくなりますね。
あとは、土地の探し方のコツさえ分かっていれば大丈夫です。
この金額の考え方を知っているだけでも、土地探しのコツの半分くらいは達成していると言っても良いですね。
松本、諏訪地域での一軒家のための良い土地の探し方のコツ
家を建てるための良い土地の探し方のコツは、住宅会社にアドバイザーとして付いてもらうということです。
特にその地域に強い住宅会社についてもらうと効果的です。
エルハウスなら松本、諏訪、伊那地域で地域を限定しているので、この方面の土地、不動産屋さんには強いです。
また松本、諏訪地域とひとくくりに言っても、松本市の松本駅周辺で土地を探すか、茅野市の八ヶ岳がきれいに見える地域で土地を探すかでは、探すポイントも違います。
しかし、長野市などとなると、コネが薄いですし、土地勘が掴みにくいので、長野市に強い住宅会社さんにお願いする方が良いです。
「土地は不動産屋さんに聞いた方が良いんじゃないの？」
と思う人もいるかもしれませんが、実際に家を建てるための土地ということで限定すると住宅会社の方がどういう家を建てるかまで含めて考えられますので、トータルのバランスを考えたアドバイスがもらえます。
形が悪く値段が安い土地でも、建てる家の形を工夫すればきちんと家は建てられます。また、住宅会社の人はそれまでにもいろいろなお客様を案内してきた経験があるので、そのお客様の予算や価値観と価格と便利さのバランスを取ることに慣れてもいます。
これは土地の情報だけじゃなく、お客様の予算、建てる家の大きさ、家族構成、価値観などが分からないと難しいです。なので、信頼できる住宅会社の営業にしっかり相談して味方についてもらうというのが大事なんですね。
また、金額の交渉の余地がある場合もあります。こういう時にも、やはり住宅会社にアドバイザーとしてついてもらうと便利です。
また、不動産屋さんは土地を売るのが仕事ですので、Aの土地を先に売りたいなど、商売の上での事情が出て来ることもあります。
これに対して住宅会社は家を建てるのが仕事なので、土地についてはお客様にとって一番良い物を選んであげて、予算の中で出来る限り良い家を建ててあげたいというのが目的です。
もちろん、不動産屋さんは土地のプロですので、不動産屋さんのアドバイスも大事なのですが、それにプラスで住宅会社にアドバイザーとして味方に付いてもらうというのは大事なテクニックですね。
不動産屋さんについても、得意な地域などもありますので、松本市で土地を探すなら松本の土地を多く紹介しているところ、下諏訪なら下諏訪が得意なところを見極めると効率が良いでしょう。
イメージ的には住宅会社の人にセカンドオピニオンを求めるような形ですね。
土地の情報量自体は不動産屋さんの方が圧倒的にたくさん持っていますが、その中で気になる土地が自分たちの建てる家にあっているかどうか、相場の価格と比較して考えて買いかどうか、そういうことを住宅会社の人に相談するのが良いですね。
まとめ。土地の価格は住宅の価格から
今回のまとめとしては、土地の価格の前に住宅など、見積もりが出せるものから価格を決めていって、住宅ローンと自己資金の金額から引き算をして土地を考えると予算オーバーせずに、自分たちにとって良い土地が見付かるということですね。
土地は水物というくらいで明確な価格の基準が分かりにくいです。
漠然と「良い土地ないかな？」で探して行くとキリがありません。
なので、土地の予算を明確に決めてから探していくのが良い土地を見つけるコツです。
そして、その際には住宅会社にアドバイザーとしてついてもらうと良い土地を見付けられる確率がぐっと上がるでしょう。
松本市、諏訪市、茅野市、など狙っているエリアが決まっていれば、その地域に強い住宅会社を探すというのもコツの一つです。