こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスのふくだです。
家を建てる時に苦労するポイントの一つが土地探しですよね。
土地探しの中でも土地って土地以外にかかるお金もあるということで、分かりにくいですよね。税金や手数料など、普段馴染みのないフレーズもありますよね。
今回はそんな土地の価格の考え方と、土地の価格以外にかかる手数料などのお話です。
そもそも土地の価格ってどのくらい？
そもそもみなさん困るのが土地ってどういう基準で金額、価格を決めればいいの？というところでしょう。
そう、土地って買った経験がある人は少ないので、相場なんかが分かりにくいというところですよね。土地の価格は非常に厄介です。
というのも、土地は水物というくらいで、近隣の同じような土地でも同じ価格で出るとは限らないからですね。
土地の価格は売主が決める
じゃあ、土地の価格ってどういう風に決まっているのかと言いますと、売主が決めます。
なので、売主さんがものすごく高い金額を設定しても問題ないわけです。
ただ、似たような土地よりも高すぎる金額設定ですと、売れませんよね。なので、その近辺の土地の価格相場を考慮して値段設定するのが普通です。
ただ、別に急いで売りたいわけでもないという売主さんもいますので、高い金額のまま出すのも自由ですし、逆に少々安くても良いから急いで現金が欲しいという場合もあります。
売主さんは不動産屋さんにお願いして、買主を探してもらう場合が多いです。
買主は提示されている金額で購入しても良いですし、買主さんさえOKと言ってくれれば値下げしてもらえることもあります。
ただ、ここでポイントなのは、不動産屋さんが「安くしますよ」っていうことはないんですね。
土地の値段を決めるのは売主さんです。
そして、売主さん＝地主さんです。地主さんに嫌われてしまうと不動産屋さんは商品＝土地が仕入れられなくなって、商売が出来なくなってしまいます。
「あそこの不動産屋さんはお願いしてもすぐ値引きして土地を売ってしまう」
ということになると、困るんですね。
ですので、原則として不動産屋さんから土地の値引きをすることはないんです。
土地の売買のイメージはメルカリ
土地の売買は「メルカリ」をイメージしてもらうと分かりやすいかもしれません。
フリマアプリのメルカリですね。
メルカリでも、ものを売りたい売主さんがいて、メルカリを仲介して、買主が買いますよね。売買が成立すれば、一定の割合の手数料をメルカリに支払いますね。
そして、買主さんからメルカリを通じて売主さんへの値下げ交渉も出来ます。そして、ダメな場合は値下げしてもらえない、といった具合です。
メルカリと違うのは、メルカリは値下げ交渉は割と気軽にできますが、土地の売買については不動産屋さんに値下げ交渉をお願いするのはそんなに気軽なことではないということです。
土地の場合は実際には買付証明という書面を出します。
これは「私はこのくらいの金額でなら、この土地を買いたいです」という意思表明です。
不動産屋さんは買付証明を出してもらったら、それを売主さんへと持っていきます。
売主さんがそれでOKと思えば、その金額での売買になります。
ただ、問題になるのは、買付証明を売主さんのところに持っていくときに不動産屋さんが味方に付いてくれるかどうかです。つまり、値下げ交渉を味方してくれるかどうかですね。
買付証明を出したからと言って、必ず買わなくちゃいけないという法的な拘束力はないのですが、買付証明を出して金額がそこで折り合えば買うのが業界の暗黙の了解です。買付証明は本気で買うつもりを前提に出すものです。
なので、一般の人が普通に買付証明を出すよりも、住宅会社の人など（業界の人間）を間に挟んで、
「本気で買いますよ。業界の人間としての良識の下、この金額で交渉したいです」
という形で、不動産屋さんに買付証明を出す方がスムーズに話が進む可能性は高いです。
公示価格、固定資産税評価額、相続税路線価って？
土地は水物、値段は決まっていないとは言ったものの、一応は目安になる金額というのは決まっています。
公示価格・・・国土交通省土地鑑定委員会が決めている「このくらいで売買するのが目安の価格ですよ」という、いうなれば国が示している目安の価格です。
固定資産税評価額・・・固定資産税などの計算に使う価格。公示価格の70％程度。
路線価・・・相続税の計算に使う価格。公示価格の80％程度。
一応はそういう風に目安は決まっているのですが、実際には同じ面積でも形の良し悪しがあったり、道路と接している幅が違ったり、立地が違ったり、いろいろな条件があるので、土地の価格は水物になってしまうんですね。
それでも、一応は目安になります。
国土交通省の土地総合情報システムで調べられますね。
土地の価格以外に必要なお金
さて、土地の価格以外に払わないといけないお金です。
登記費用
土地を買ったら、自分の土地であることを主張するために「登記」をする必要があります。
一般的には買主が払うのが一般的です。
司法書士に払う手数料と、登録免許税が必要になります。
不動産取得税、都市計画税などの税金
また土地を買う時には不動産取得税や都市計画税と言った税金もかかります。
実際には不動産取得税については、住宅のための土地の場合、控除があるので、実際は0円で済む場合もあります。
仲介手数料
不動産屋さんに支払う仲介手数料です。これは法律で上限金額が決まっています
。土地の価格の3％+6万円です。（なお、200～400万円の土地では4％+2万円、200万円以下では5％というのもありますが、住宅の土地の場合、400万円以上の土地が多いので、参考程度に覚えておくと良いですね）
ローンの手数料やつなぎ融資の金利
住宅ローンで購入する場合には手数料や、つなぎ融資を使う場合にはその金利も計算しないといけませんね。
土地の工事費用
土地の工事費用が別途でかかる土地もあります。例えば、古い家がある土地なら解体費用。水道が敷地内まで来ていなければ、水道を引き込むための工事費用。元が畑だった土地では土の入れ替えなどが必要になる場合もあります。
まとめ。土地の価格だけでは買えないので注意
土地の価格の決まり方と、買付証明のこと、実際に買う時に必要な土地の価格以外のお金、登記や仲介手数料についてのお話でした。
土地はとにかく分かりにくいと思います。
家を作る上で決めるのが大変なのは２つだけです。
・土地をどこにするか。
・どこの住宅会社で家を建てるか
あとは、あとは住宅ローンをどこで、どういう金利で借りるかも悩むポイントでしょう。
この２つ（+住宅ローン）さえ決めれば、あとは住宅会社がやってくれます。住宅会社は住宅のプロですからね。
ただ、土地をどこにするか、住宅会社をどこにするか、どこでどういう金利でローンを組むかは、本人しか決められないんですね。なので、迷います。大変です。
とても大変な部分ですが、この２つさえ乗り越えれば、家づくりは半分くらいゴールしたと言っても良いでしょう。
住宅会社の人や不動産屋さんを味方に付けて、良い土地を、上手く交渉して手に入れられると良いですね。
