こんにちは、編集長の福田です。
2022年はコロナやロシア、ウクライナ問題などの影響もあって、住宅ローン金利が上がってきています。
2021年までは低金利だったので、住宅ローンの金利はほとんど上がることはなかったので変動金利や10年固定金利などで借りる方も多かったのですが。
金利が上がりそうな今の時代は、上がる前に全期間固定金利を組みたい方も増えてきています。
ただ、それもケースバイケース、人によって、合う、合わないがあります。
今回は、金利UPの時代の住宅ローンとして、フラット35を見ていきましょう。
フラット35には大きく分けて2種類。買い取り型と保証型。
フラット35とは、住宅金融支援機構の出している住宅ローンです。
35年間、ずっと金利が変わらないよ、っていうのが特徴です。
（ただし、借りる時点での金利は変動金利の方が金利は安いです）
このフラット35にも大きく分けると2種類あります。
買い取り型と保証型です。
大きい違いは、お金を貸す方の仕組みの違いです。
その違いに伴ってメリットデメリットがあります。
フラット35はどこで借りる？？
買い取り型フラット35の場合
買い取り型フラット35は普通の銀行でもどこでも取り扱っていますので、
特別こだわらなければ買い取り型のフラット35が『普通のフラット35』というイメージで良いでしょう。
買い取り型フラットはどこで借りてもあまり金利が変わりません。
なので買い取り型の場合は、給料受け取り口座があって支払いが楽な金融機関や、
近所ですぐに対面で相談できる金融機関で借りる方が多いです。
保証型フラット35の場合
保証型の代表的なものとしては、ARUHIのスーパーフラットがあります。
他にはクレディセゾンの保証型フラット35もありますね。
ARUHIは長野県の人ですと、長野市か甲府になります。
金利面でオトクな保証型フラット35
金利面でオトクなのは保証型のフラット35です。
特に最初に出す自己資金比率が多いほど、金利が安くなります。
自己資金比率というと、貯金などからお金を出すという形になります。
ARUHIのスーパーフラットでは、スーパーフラット5S～9Sまであります。
5Sの場合、借り入れが5割、自己資金が5割となります。
9Sなら、借り入れ9割、自己資金1割となります。
例えば、建物と、土地、初費用の合計が4000万円の人の場合、
スーパーフラット5Sなら、2000万円は貯金から出すとなります。
9Sなら、400万円を自己資金という形です。
ですので、貯金がしっかりあって、自己資金を多く出す人は、保証型フラットがオトクになる場合が多いでしょう。
特に２割以上自己資金がある人は向いていると言えます。
2割以上となると、ケースバイケースですが、500万円程度とかなりの金額になる場合が多いです。もちろん、例外はありますが、年齢層が上の人で長く貯金をしてきた人や、若い人の場合、親御さんから資金援助がもらえたという方が多いです。
自己資金をあまり出したくない場合は買い取り型フラット35
自己資金をあまり出したくない場合には、買い取り型のフラット35が良いでしょう。
特に、全額ローンで借りたいという場合には、保証型フラットが使えるものが少ないので、買い取り型のフラット35が向いています。
それでも、買い取り型フラットでも自己資金が1割以下だと、金利が高くなってしまいますので、その場合は、変動金利などにする人も多いです。
最初のお金を抑えたい場合は変動金利や期間固定金利も
最初のお金を抑えたい人の場合、変動金利や期間固定金利を選択する人も多いです。
特に自己資金が1割以下の場合、フラット35だと金利が高くなります。
また、フラット35の場合、適合証明書という書類が必要になり、その検査、発行などの手数料として6万円かかります。（会社によって金額に誤差があります）
住宅の金額は土地も含めると何千万円という単位になりますので、１割の自己資金でも何百万円という単位になってきます。
フラット35じゃない変動金利や10年固定金利などにすることで、最初のお金を抑えるという考え方もあります。
頭金（自己資金）はたくさん払う方が良い？？
フラット35の場合、特に保証型フラットを使う場合には、頭金（自己資金）を多く払うメリットは大きいと言えるでしょう。
しかし、頭金を多く払うと、後から返してもらえません。（当然ですが、一度払ったものは戻ってきません）
そう考えると、多く借りて、手元の余裕資金を持っておくことも人生で大事な戦略になります。
金利が低くなるメリットや、毎月の返済金額が少なくなるメリットも大事ですが。
手元に残る預貯金を考えることも重要です。
子どもが手を離れるまでの20年はお金がかかるので貯金は持っておきたい、
子どもが手を離れたタイミングで繰り上げ返済したいという考え方もあります。
無理して頭金を多く払ってしまって後悔しないように気をつけるのも重要です。