土地購入ではいくつかコツがあります。
その中でも、お買い得に土地を購入したい場合には、土地の見方を変えてみるということが重要になることもあります。
そのコツが分かるかどうかで土地探しは全く違ったものになります。
今回の記事ではお得な土地の見方と、意外と知られていない６つの安くて良い土地をご紹介します。
大原則として人気＝金額が高い
大原則として土地は一品ものです。
似たような土地はありますが、全く同じ土地はありません。
ですので、明確な金額は決まっていません。
土地の価格は売る人が自由に決めることが出来ます。
場所、エリアで坪単価、価格相場がある程度はありますが、土地の形や道路の向き、近隣の状況によっても違います。
人気がある＝高く価格設定しても売れます。
実際に住むのが便利かは人気とは関係ない
良い土地＝高いというイメージが強いですが。
高い土地＝人気があるが正確なのです。
× 良い土地＝高い
○ 高い土地＝人気がある
そして、人気があると言うのは住宅に限らず店舗や工場としての人気も含まれています。
大通り沿いの土地は商売をするには良いですが、住宅を建てると音の問題や車の出入りなどが不便です。
駅の近くについても同様で、商売をするには良いですが、ゴミゴミしていて静かな環境とは違います。
理想は、
・自分達が実際に住む上で便利なんだけど、
・一般的には人気がない＝安い
という土地が安くて良い土地だといえるでしょう。
理想は、
・自分達が実際に住む上で便利なんだけど、
・一般的には人気がない＝安い
という土地が安くて良い土地だといえるでしょう。
人気と価格は連動しますが。
人気と暮らしの利便性は連動するとは限りません。
私はこれを「土地の人気、価格、利便性の理論」と呼んでいます。
1.坪数は小さいほど良い？
まず坪数については多くの人が、
「大きい土地の方がいい」
と思うのですが、実のところ、土地が広いと、
・購入金額
・税金
・外構工事が多く必要
・草抜きや掃除などの手入れも必要
などのデメリットもあります。
小さい坪数の家に、家もコンパクトに建てて、コンパクトでも綺麗なアプローチなどの外構をする。
住宅に無駄なお金をかけずに家を建てるには大事な考え方でもあります。
都市部では40坪の土地は家を建てるのに十分な広さ
長野県ですと、諏訪方面では50坪以上の土地を希望する方が多いですが、松本方面では50坪以内の土地も多いです。さらに長野県ではない東京などの都市部では40坪程度あれば土地の大きさは十分とも言われます。
例えばですが、東京の八王子などの建売を調べてみてください。
「八王子 建売」などで検索すると、スーモなどのサイトが出て来るでしょう。
約40坪（約130m2）の土地の物件が多いです。
もちろん、長野県の方が車の所有台数が多いなどの違いもありますが、実際に40坪程度の土地でも車２台は問題ありません。（道路の向きなどにもよりますが）
車一台でしたら、実際に３０坪の土地で３LDKの家を建築するケースもあります。
40坪でも家を建てるには問題ないということは知っておくと土地探しの幅が広がります。
2.来客の車も置けて静かで。意外と便利な旗竿地
分譲地で嫌われるので安いのが旗竿地です。
メインの道から自宅に入るのに細い道で奥に入らないといけないというタイプの土地ですね。
旗竿地が好きなので意図的に狙うという人は少ないです。
ですので、広さの割に安く買える可能性も高いです。
さらに、旗竿地は意外と便利な面も多いのです。
細い通路部分も自宅の敷地という場合には、そこに車を置くことが可能です。来客時の駐車場として便利に使えることも多いです。
また、家が道路に直接面していないので静かだったり、道からの目線を気にしなくて大丈夫なのも良い点でしょう。
3.車でほんの３分の差で３００万円の差
エリアにもよりますが、車でほんの３分の差で３００万円程度土地の相場の変わるエリアもあります。
それは信号の少ないエリアです。
例えば、波田、茅野市、原村、伊那方面、など信号の少ないエリアですと、車で３分だけでも、結構な距離が変わります。
具体的に茅野市の場合、茅野の市役所の近くと、そこから車で３分ちょっとくらい走らせたエリアですと、３００万円程度金額の違う土地はたくさんあります。
車で３分でそこまで金額が変わるところは少ないかもしれませんが、たいていの町で車で10分違えば市街地の中心から少し離れることになります。それだけで、十分、土地の金額は変わります。
4.三角形の土地
三角形の土地は安いです。
四角の家を建てると、余ってしまう部分ができてしまいます。
しかし、余った部分も考えようで、物置を置いたり、サイクルポートを建てて自転車置き場にするなどいくつか方法はあります。
5.解体更地わたしを狙う？ 新規分譲地が必ずしも良いわけでもない？
家を建てる＝新規分譲地が良いというイメージはあります。
何となく新品というイメージもありますよね。
しかし、新規分譲地の方が金額面では高い場合も多いです。
また、土を入れて期間が経っていない場合、土が固まっていないので、地盤の改良工事が必要になりやすい場合もあります。
6.土地にはセールはないけれど、建売は大幅値引きがある
土地は安売りやセールが基本的にないですが、建売住宅はセールがあります。
土地については「中古」という概念がありません。以前に家がたっていたところでも、解体して更地にすれば、ある意味では「新品の土地」です。
これに対して、建物は中古があります。
極端な話ですが、新築で建てて、誰も住まずに３０年放置されている家は「新築」じゃないですよね。
建物は建築が終わると、賞味期限みたいなものが建物にはあります。
これは法的にも決められていて、築１年を超えると「新築」と表記して売ってはいけないことになっています。
ですので、あと1ヶ月で１年経ってしまう、新築として売れなくなるという物件については値引きがありますし、さらに、１年が経ってしまった物件は新築という表記じゃないですが、実質的には新築と同じで安く買える場合が多いです。
これについても、人気、価格、利便性の理論が同じように使えます。
人気がないので売れ残ります。
しかし、人気がなくたって便利に暮らせる建売物件はあります。
また、土地については建売ほどのセールはないのですが、分譲地で売れ残りはあります。
そこをうまく交渉しながら欲しい価格にするのも重要なテクニックです。
まとめ。良い土地は作るのが大事です。
お買い得な土地のための考え方でした。
基本的には、土地は作らないとダメです。
なんとなく出ているものだけ見ていると、
「なんかイマイチだなー」
「妥協するかなー」
という流れになります。
妥協してはいけません。
一生住む土地なのですから、納得する必要があります。
その上で大事なのが考え方です。
まったく同じ土地でも、Aさんにはすごく魅力的な土地でBさんには微妙な土地というのはよくある話です。
Aさんに条件があっているという場合もありますが、Aさんは土地の見方がうまいという場合も多いです。
特に、ずっと土地探しをしていて、全く土地が見つからない人は、見方を変えるのが重要です。
そのためには少し時間もかかります。
でも、高い土地＝良いではありません。高い土地＝人気なだけです。
良い土地とはあなたが良い暮らしをできる家が建てられる土地です。
土地の人気、価格、利便性の理論は知っておくと便利です。
