こんにちは、松本、諏訪地域の工務店エルハウスの福田です。
注文住宅を建てる上で難儀するポイントの一つに土地探しがあります。
みなさん思うのが、「安くて良い土地って無いかな」ということ。
安い土地の探し方のコツが分かれば、楽になるかもしれませんよ。
良い土地なのに安いということはあり得るか？
条件が良い土地なのに安いという、世にいう『安くて良い土地』というのはあるか？という問題ですが、残念ながら安くて良い土地っていうのは、残念ながら一般の人が手に入れることは難しいです。
というのも、仮に、条件の良い土地なのにすごく安いという場合、その手のプロ、つまり不動産屋さんなどが購入して、値段を付け直して売却して利益を確保するからです。
例えばですが、周辺で同じ条件なら500万円くらいの相場の土地があるとします。
この持ち主がお金に困って、「200万円で良いので、だれか買って下さい」ということになったとします。
もし、あなたがお金に余裕があったら、200万円で購入して500万円で売って300万円儲けようと思いませんか？
なので、こういう条件が良い土地なのに相場よりすごく安い土地というのは、プロが購入して売るということになってしまうので、なかなか一般の人が購入することは難しいというのが実際です。
ものすごく良い土地を安く買う方法はあるか？
ですので、一般人には良い土地を安く買うのはとても難しいです。しかし、方法もあります。それは、売りに出ていない土地を直接交渉して買えば可能性はゼロではありません。
中には、土地は余っているけれど、お金が必要というわけでもない、東京に出て、実家の土地がそのまま放置されているというところもあります。
こういう土地を見付けて、地主さんと直接お話して、折り合いが付けば相場より安く買えるという可能性もゼロではありません。
ただ、現実的には土地の場合はちょっと難しい場合が多いと思います。
現実問題として、
「〇円で売ってもらえませんか？」
という話をすると、土地の所有者も「今の相場はいくらだろう？」と気になって不動産屋さんなどに相談する場合が多いです。そうなると、結局、相場の価格くらいじゃないと売ってもらえないということが一般的です。
個人的な付き合いがあるなどが重要になりますが、やはり大きい金額のお金のことなので、なかなか簡単には進みにくいです。
土地は難しいけれど、古い家なら
古い家がある場合には、借家として借りて、数年住んだ後、譲渡してもらえたという人も知り合いにはいます。
その人は当初はもらう気で借りたわけではないのですが、古い家の場合、処分に困っているという人もいます。実際に住んで、あいさつもきちんとして、家を綺麗に保ってくれる、この人は良い人だなと思えば、良かったら安く譲りましょうかということもゼロではありません。
理由のある安い土地は存在する
すごく良い土地なのに安い土地というのは、現実問題、なかなか難しいです。
しかし、安い理由がきちんとある土地を探すのは可能です。
ポイントは安い理由が、他の人にはデメリットだけれど、自分たちにはそんなにデメリットにならないという土地だったら良いんですね。
土地が安くなりやすい理由をいくつか考えてみましょう。
安い土地①旗竿地
まず安い土地の代表が旗竿地です。
旗竿地というと、道路から細い道を通ってメインの土地があるような形の土地です。
旗竿地はいくつかデメリットがあります。だからこそ安いです。
逆に言うと、このデメリットが自分たちには気にならないという場合には安く土地を買えます。
旗竿地のデメリット
旗竿地のデメリットとして、まず車が通りにくいです。
通路部分に駐車するにしても歩いて通りにくいですし、通路部分は通路として、メインの広いところに駐車するにしても車の出し入れがしにくいです。
そして、工事用の車も入りにくいため、工事費用が少々高くなりやすいというデメリットもあります。
雪が降る地域ですと、通路部分の雪かきの問題もあります。
また、一見すると坪単価は安くても、通路部分の面積が大きくて、実際に使える部分の値段はそんなにお得でもないという場合もあるので注意が必要です。
旗竿地のメリット
旗竿地にはメリットもあります。
道路に面していないので、庭を取るといった時でも、プライバシーを確保しやすいというメリットはあります。
また、広い土地を探している場合には旗竿地が良い場合もあります。
道路に面する土地の場合、敷地の区画を細かく区切って多くの人に売りたいという場合が多いです。
旗竿地は道路に接するよう細かく区切ることが難しい場合も多いため、広い土地が出やすいこともあります。
しかしながら、旗竿地なのにデメリットが目立ちにくく、メリットの方が大きいという土地の場合は、そんなに値段が安くならないということもありえます。
安い土地②駅から遠い
駅から遠い土地は安くなりやすいです。
当たり前と言えば当たり前ですが、ここは意外とみなさん、きちんと考えていない場合が多いです。
東京など電車が便利な地域は駅が近いのはとても良いことですが、長野県の場合、駅から近いことでのメリットは少なくなってしまいがちです。
私も妻と話したことがあるのですが、
「駅に近くて何か良いことがあるの？」
「電車に乗って松本なんかでも行きやすいじゃない」（筆者は茅野市に住んでいますので、買い物などはやはり松本が便利です）
「月に何回松本に電車で行くの？」
「1,2回？」
「そのくらいの回数なら駅までタクシー乗って行けば？」
「まあ、それもそうだね」
冷静に考えればそんなもんなんですね。
長野県の人の場合、そんなに電車に乗る用事って少ないんです。
ただし、電車で通勤している人は別です。
毎日、タクシーで駅まで行ったり、送り迎えしてもらうわけにはいきません。
しかし、通学についてはよく考えた方が良いです。子どもの通学のために、駅が近い方が良いと言われることも多いですが、実際、電車での通学が必要になるのは高校生の三年間だけです。だいたいどこの地域でも小学校、中学校については徒歩で行けるところにあります。
そうは言っても、子どもが３人いれば３年×３人＝９年間ですので、こうなると駅に近い方が送り迎えのメリットは大事です。
あとは飲みに行きやすいということもメリットでしょうか。
（帰りを待つ奥様にはデメリットかもしれませんが、駅まで迎えに行かなくても良いというメリットもあります）
駅から近いことに本当にメリットがあるかどうか。
もちろん、駅に近い方がお店も多いなどメリットはあります。しかし、本当にその金額を出すだけの価値があるか。よく考えてみた方が良いでしょう。
もし、駅から少々遠くても問題ないということであれば、安い土地は簡単に見付かりやすくなるかもしれません。
安い土地③日当たりが悪い、南が高い、山がある
日当たりの悪い土地は安い場合があります。
南が高くなっている土地は南の建物の影になりやすいため、安くなる傾向にあります。
2階リビングにするなどで日当たりを改善できる可能性もあるので、他の立地条件などが気に入れば、考えてみても良いかもしれません。
安い土地④道路負担、セットバックが必要な土地
接している道路が細いなどで、敷地の一部を道路として使わないといけない場合を道路負担などと言います。
家を建てる敷地は４ｍ以上の幅の道路に接していないといけないのですが、それより細い道路の場合、道路からその分離れて家を建てないといけません。これをセットバックと言います。
セットバックが必要な場合、使える土地が減るということもありますし、車を出し入れするのに道が細くて使いにくいということもデメリットです。
安い土地⑤道路と段差がある
地図で見ると広くて、道路にもしっかり接していて良い土地だなと思っても、道路との間に段差があって、実際には高低差なく入れる場所はかなり限られているという土地も安くなりやすいです。
こういう土地では車が一台しか止められなかったりというデメリットがあります。
しかし、家が道路より高くなることで見晴らしが良い、日当たりが良いなどのメリットもあります。
安い土地⑥畑
畑などの農地の場合は安く出ることもあります。
ただし、実際には畑などの場合には、農地転用の費用と水道の引き込み、土を入れ替えたり、測量などの費用が別途でかかる場合もあります。
ケースバイケースですが、200万円程度かそれ以上プラスでかかるという場合が多いでしょうか。
本当にケースバイケースなので、実際には見積もりが必要です。
まとめ。自分たちにとって利便性が良いけど、他の人には
安い土地の探し方についてでした。
安くて良い土地の探し方は、『自分たちにとって良い土地』だけれど『他の人にとっては良くない土地』を探すということに尽きます。
万人にとって良い土地を安く手に入れるのは難しいです。
ただ、角度を変えて、自分たちにとっては良い土地というのを探すと意外と手頃な価格の土地というのは見えてきます。
安くて、万人にとってすごく良い土地を待ち続けるというのも一つの方法ですが、極端に安い土地は出てきにくいです。
また、家を建てる時期がどんどん後になってしまいます。
もし、待つ場合には、明確に自分たちが許容できる条件を不動産屋さんに伝えて、もし、そういう土地が出た場合にはすぐ連絡が欲しい、予算は〇円ということを明確に伝えておきます。
条件を明確に伝えるというのがとても重要です。