こんにちは、長野県の工務店エルハウスのふくだです。
みなさんは住宅ローン控除を知っていますか？ 住宅を買う時に住宅ローンを借りると、減税が受けられるというものですね。国が住宅の購入を助けてくれる制度の一つですね。
控除の対象になるのは所得税と住民税ですね。
今回は住宅ローン控除について書いてみようと思います。
住宅ローン控除ってどういうもの？
最初にも書きましたが、家を買うときに住宅ローンを組むと税金の優遇が受けられます。
「税金の控除って言っても、年末調整なんかでいつもかえってくる分くらいでしょ？年間ちょっとだけなんでしょ？」
と言われる方も多いのですが、そうでもないんです。結構良い金額が戻って来るんです。
普通の保険料などの控除って、控除してから所得税の割合をかけます。なので、10万円、保険を払っていても、実際には10万円の10％の1万円ほどが返って来ますよね。（所得の金額によっては20％、23％など税率は変わります）
しかし、住宅ローン控除は違うんです。まるっと返って来るんです。大きいんです。
住宅ローンで戻ってくるのは、住宅ローン残高の1％の金額。しかも10年間、毎年控除されます。1％が10年なので、実に10％近く返ってくるんですね。
さらに2020年はボーナスイヤーでして13年間に伸びています。
本当は、ボーナスイヤーではなく、消費税増税での景気悪化の対策の一つですね。1％が3年延びるので、3％の優遇ということです。
住宅ローン控除が出来るのは所得税と住民税
そんなお得な住宅ローン控除ですが、注意しておきたいこともいくつかあります。
まずは控除可能なのは所得税と住民税です。
例えば3000万円を住宅ローンを借りて、その1％で30万円まるっと返って来るかと言いますと、実際に支払っている税金が30万円より少ないと、足りない分は引いてくれないんですね。
なので、御自身の所得税と住民税は把握しとくと良いですね。
御自身の源泉徴収などを確認するか、『所得税 計算ツール』『住宅ローン控除 シミュレーター』などでググるとシミュレーターが出て来ます。
収入が多い人ほど所得税も住民税も高いですので、控除可能な金額も大きくなります。
ただ、一般的には、せっかくフルローンで借りても全額控除しきれない人も少なくありません。
「頭金を払うより、いっぱい借りた方がいっぱい返って来ると思ってたのに。。。」
とならないように、あらかじめ確認しておくのが大事です。
所得税、住民税の住宅ローン控除は最大額がある
もう一つ注意しておきたいのが控除可能な最高金額ですね。
これは住宅ローン4000万円までですね。なので、その1％なので40万円までになります。
（長期優良住宅ですと5000万円までUPします）
じゃあ、目一杯4000万円借りようかという話になると、先程の所得税、住民税の払っている分までしか返ってこないというルールがあるので注意したいところです。
4000万円というと、かなり立派な家が建つ金額ですね。
4000万円という金額の場合ですと、大手ハウスメーカーで家と土地も一緒に住宅ローンで購入するという場合ですね。
家と土地を一緒の住宅ローンで買った場合には、土地を買った金額についても控除が適用されます。
気を付けたいのは、土地と家を別々に買った場合ですね。
この場合は、土地の方は住宅ローン控除になりません。
建物の分は現金で払って、土地だけ住宅ローンっていうのもダメです。
住宅は旦那さん名義で、土地は奥さん名義でというのもダメです。
土地もローンで買う場合は、住宅ローン控除が使えるように住宅と一緒に買うのが良いですね。
住宅ローンの金利と控除、どっちが大きい？
さて、結構大きい金額が入る住宅ローン控除ですが、気になるポイントとしては、
「頭金とかは入れないでローンで買った方が得なの？ それとも、やっぱり出来るだけ現金で払って、住宅ローンの総額は少なくした方が得なの？」
ということでしょう。
先ほど話した所得税、住民税の上限金額のこと、最大限度額をクリアしていたとしても、住宅ローンの金利の方が高くなる場合もあります。
固定金利か変動金利かによって変わりますが、金利が1％を切るローンじゃないとマイナスになってしまいます。
ローン控除の終わる10年後に全額繰上げ返済するという場合には、10年固定金利にすれば、結構お得になります。
2020年1月現在ですと、10年固定金利なら1％前後という金融機関もありますからね。
とにかく金利をどれだけ抑えられるかというところが重要です。
10年で全額返済しなくても、頭金として払うよりもローン控除のある10年は現金で手元に置いといて、10年来たところで繰上げ返済に充てるという方法もあります。
現金で持っておくと、いざという時に安心です。
頭金で現金も入れるか、全額住宅ローンか？
住宅ローンを借りるときに悩むことの一つに、頭金として現金はいくら入れるべきなのか、ということです。
これは人によって価値観も違いますが、住宅ローンは借りられるだけ借りておいた方が良いと考える人も多いです。住宅ローン控除のある10年が終わったら繰上げ返済で入れた方が良いですが、控除が受けれて、金利がさほど負担にならないのであれば、借入金額は可能な限り大きくしておいて、現金を手元に置いておくという考え方ですね。
住宅ローン控除のことを考えなくても住宅ローンは他のローンと比較して元々金利が安いです。
例えば、数年後に車を買い換えようとなったとき、ローンを組むことになってしまうと、住宅ローンよりも間違いなく金利は高くなります。
少なくとも、車の購入資金などは現金で残しておこうという考え方もアリでしょう。
特に今は低金利時代ですから、住宅ローンは無理のない範囲で借りられるだけ借りておいて損はないというのも一つの考え方です。
また、頭金として入れずに現金として持っておくメリットとして、資産運用に使えるということもあります。
株や投資信託などのうまく運用できる商品で運用をかけると、平均して年間1％以上稼げる可能性もあります。
もちろん、投資は減る時もあるので、リスクは理解して運用しないといけませんが。
また、株や投資信託は、運用している途中で何か急な出費でお金が必要になれば、いつでも現金化もできます。（相場が下がっている時だと損してしまいますが）
少し余談ですが、iDeco（イデコ）などでもこの考え方は重要です。
イデコをすると拠出金額が所得から全額控除されるなど税金面ではお得ではありますが、お金って現金で持っていると他のことに使えるんですね。もちろん、老後は大事ですが、若い頃に自分に投資することに使った方が、税金で得する以上の価値がある場合もあります。
未来の安心も大事ですが、今の自分に投資するという考え方も重要です。
まとめ。住宅ローン控除は所得税を確認しておく
一番大事なことは住宅ローンの控除は所得税と住民税の一部までしか引けないとうことですね。
4000万円という最大限度額額については数字が分かりやすいですので、間違えることはないのですが、所得税、住民税に関しては詳しい金額が分かりにくいです。
10年間の控除が終わったら、住宅ローン控除は終わってしまうので、その時点で返せる金額はいったん繰上げ返済してしまうというのも大事ですね。
