ダントツに良い土地を購入する方法（実践編）

ダントツに良い土地を購入する方法（実践編）

はじめに

あなた：「えっ。土地って安くなるのですか？」

これから説明する土地購入方法をご紹介すると、必ず聞かれる言葉がこれです。
普通の方は土地が安く購入できる方法を知りません。

ダントツに良い土地を購入する方法・実践編では、実際にあなたが「ダントツの土地選び」をするための具体的方法について、わかりやすく書いていきたいと思います。

ここで皆さんにお伝えする土地選びの方法は、ある意味ではとても非常識なやり方です。
ですから、この方法を試してみると、最初のうちは戸惑うという事もあるかもしれません.

でも、安心してください。
このレポートを読み終える頃には、「こんな方法で土地が購入できるのだ！」と自信を持って、実際に行動していただくようになると思います。

★今までの土地選びは？

今まで土地選びと言うと、「不動産屋さんや住宅会社の営業の方が届けてくれる土地情報を参考にすることからはじめる」というのが、常識的なやり方だったと思います。

ですから、あなたは、ただ単に届けてもらうその情報が良い土地なのか？　そうでない土地なのか？　検討するだけで良かったのです。それでも、ある程度良い土地を購入できたのです。

しかし、基本編でもお話しした通り、時代は大きく変わってしまいました。
何度もいいますが、ダントツに良い土地を購入するためには、そのようなアプローチは、今現在は全く通用しなくなってしまいました。

これからお話する方法では・・・

• 満足のゆく土地選びをするために、勉強していただくことがある
• 実際に現場に足を運んでいただくことがある。
• お子さんが通う小学校や中学校まで実際に歩いて頂くことがある

などあなたのご協力が必要なことも多々あります。

ですから、今現在土地選びの方法に満足されている方や、新しいことにチャレンジするのが苦手な方、面倒な方にはうんざりすることもあるかもしれません。
しかし、今まであまり語られなかった事が本音で、数多く書かれています。

また、不動産屋さんからも嫌な顔をされることが、あるかもしれません。
なぜでしょうか？

あなたがお買い得な土地を購入したとします。
売る側の地主さんや不動産屋さんは満足しているでしょうか？

あなたがお買い得ならば、相手はお売り得（こんな言葉があるのか？　ないのか？　分かりませんが・・・）ではない可能性があるからです。

すなわち、買主側（あなた）が良い買い物が出来たと判断する場合は、反対に売主側は、（地主や不動産屋）希望の売値より低い価格で売却したということが考えられるからです。具体的に言うと、土地の売買が行われた場合、売主と買主の力関係は次のとおりです。

１　売主（地主、不動産屋）が得する場合。

２　買主（あなた）が得する場合。

３　売主、買主両方が得する場合。

４　売主、買主双方条件を譲らず、交渉に入れなかった場合。

ダントツの土地選びの方法をマスターしていただければ、上記の２あるいは３のパターンで、土地購入が出来るようになります。２、３のパターンで出来ない場合でも４のパターンになるはずです。（これはこれですっきりします。）

しかし、大変残念なことに、土地選びをするほとんどの方が１のようなパターンで、土地選びをしてしまいます。地主さんや、不動産屋さんの言いなりの値段で土地を購入してしまいます。

お客様が土地を不動産屋さん、地主さんの言いなりで購入してしまうのには、土地を提供する住宅会社側にも問題があります。
それは、あまりにも不動産屋さんと仲良くしてしまうということです。

私は、特定の不動産屋さんとのお付き合いは、出来る限りしないようにしています。
どうしてかというと、理由は２つあります。

一つは、不動産屋さんと仲良くすることで不動産屋さんに情が湧いてしまい、特定の不動産屋さんの情報だけしかあなたにお届けしないという事にならないためです。

また、値段についても同じようなことが言えます。
交渉をしない土地選びをすると（ここ重要です）、不動産屋さんが納得する価格だとあなたが納得しない、あなたが納得する価格だと、不動産屋さんが納得しないということになります。

そしてもう一つは、あまりにも買主側の希望を不動産屋さんにはっきり言うため、不動産屋さんが手ごわい人間だと考えているためです。（笑）
（不動産屋さんのコネをあまり使わないやり方ですので、方法論の中には、あなた自身にも行動していただいたり、ご協力いただいたりすることもあります。）

このような制約があることは事実ですが、お伝えする内容は、本や雑誌では語られていない、今現在土地選びに成功している方の生の声からアレンジした方法ばかりですので十分参考になると思います。

ちなみに私もこの方法で３年前に土地を購入しています。
ですから、今現在、自宅の近所で売却されている土地の値段より、安い価格で購入することが出来ました。

目的とするのはただ一点です。
土地を探す人が１００人いれば上位７％に入るような土地選びです。
そのようなやり方を、ここではお伝えしていくつもりです。

それでは、お楽しみ下さい。

追伸
この実践編をされる前には、必ず基礎編に目を通し実際に、基礎編のワークシートを考えてから行っていただく事を、強くおすすめ致します。

また、基礎編のワークシートを実際に行った人と、行わなかった人ではその効果に違いがありますのでご了承ください。

土地選びで成功している人が必ずしている３つのアプローチ

それでは、早速はじめましょう。
単刀直入に言います。

今、現在土地選びに成功されている方には、３つのパターンしかありません。
逆にいうと、この三つのパターンのどれかに当てはめて、あなたが土地選びをした場合、あなたの要望にぴったりの土地にめぐり会える確立は非常に高くなるのです。

それでは、三つ方法とはどんなやり方でしょうか？
それは、ズバリ・・・

・２６５～５７２万円安く土地を購入する

・新しい分譲地の気に入った区画を、一番早く購入する

・欲しい場所で希望の大きさの土地を、こっそり購入する

この３つです。

あなたもご存知のように土地購入にはどうしてもリスクが伴います。
それは、もっと土地価格が下がるかもしれないというリスクです。

しかし、土地の価格が下がるのを待っていてもなかなか下がりません。
なぜなら、土地の価格は下がるのではなく、下げさせるものだからです。
（詳しくは基本編をご覧下さい。）

この３つの方法は、土地の価格が下がり続けている現在、最もリスクを解消することができる方法なのです。そして、土地購入の体験がない方でも簡単にアプローチできるように改定期待と思います。

それでは、それぞれやり方をご説明致しましょう。

２６５～５７２万円安く土地を購入する

あなたは今現在、「どこかに良い土地はないかな～」と土地を探されているのだと思います。ですから、今回「ダントツに良い土地を購入する方法」にご興味いただき、お読みいただいているのではないでしょうか？

あなたは、今現在どのくらいの金額の土地を探していらっしゃいますか？

仮に、あなたの探している土地のご予算が１０００万円だとしますね。
１０００万円の土地の情報を集める場合、あなたならどのようなやり方で探しますか？

土地情報はいろいろな所から入手することができますよね。

代表的な入手方法は・・・

１　不動産屋さんに頼む

２　住宅会社の営業の人に頼む

３　新聞社の主催する土地相談会で情報を仕入れる

４　本屋さんで売っている、土地情報誌をみてみる

５　チラシを注意深くみる

この他にも、いろいろなアプローチの方法があると思います。
しかし、どのような手段で土地情報を仕入れても共通することがあります。

それは、あなたが１０００万円前後の土地情報を探してしまうということなのです。

「当たり前でしょう。１０００万円台の土地を探しているのだから、１０００万前後の情報ばかり見るでしょう」そんな声が聞こえてきそうです。

そうですね。
通常ではそのような探し方をされても、仕方がないことだと私も思います。

しかし、この１０００万円台の土地情報を探すという行為は、ダントツの土地を購入するためには致命的な間違いになります。

どうしてそのようなことが言えるのでしょうか？

・土地情報は売れないから広告されている

あなたが仕入れた情報は、どこから手に入れた情報でしょうか？　チラシで？　住宅営業の人が持ってきてくれた情報ですか？　土地情報誌から拾った情報ですか？

あなたが手に入れた情報が、どのような情報か？　を知るためには次のような質問を自分自身にしていただくことが、とても重要です。

「あなたがその情報を見る前に、何人がその情報を検討してきたでしょうか？」

「あなたがその情報を見る前に、何人がその情報を検討してきたでしょうか？」

これは、土地選びを実際にされた事のある方なら既にご存知のことですが、良い土地は本当にすぐに売れてしまうのです。

もし、あなたが仕入れた情報が、次のようなものであれば良い土地情報なのか？　検討する必要があります。

• 住宅会社の人に土地情報を頼んだら、すぐに持ってきてくれた情報

（誰にでも紹介している、手元にあった間に合わせの情報です。）

• ８区画ある分譲地の残り２区画の売れ残りの情報

（誰も買いたがらない、売れ残りの２区画です。）

• 何度もチラシや土地情報誌に出てくる情報

（なかなか売れない、処分できない情報です。）

• 不動産屋さんが持ってきてくれる、束になった情報

（・・・　もういいでしょう。）

どうですか？
心当たりはありませんか？

このような土地情報の中から検討したとしても、ダントツの土地選びができないのは、言うまでもありまあせん。

土地の価格は売り手側が勝手に決めたもの

そもそも、不動産の価格は誰が決めたのでしょうか？　それは、売主側が決めたものです。土地情報につけられた価格は、実は売主側が「この価格で売れたらいいな」という価格設定になっています。

どうしてそのような事が言えるのでしょうか？

不動産屋さんがＡという土地を、売りに出しているとしましょう。Ａという土地は、どうして売りに出されているのでしょうか？

答え・・・。

所有者の地主さんからの依頼で、不動産屋さんが売りに出しています。
このことは、非常に重要です。不動産屋さんはいわゆる、地主さんの代理人です。
ですから、不動産屋さんは地主さんの要望をかなえるべく、土地の価格を設定します。

あなたが、地主さんだったら先祖代々受け継いできた土地を高く売りたいですか？
これはお買い得だ！　とお客さんが唸るような値段で売りたいですか？

私が地主さんだったら、先祖様かいただいた大事な土地です。
高く売りたいです。

ですから、まれなケースを除きあなたが、これはお得だ！　と唸るような土地情報は、そう簡単には出てこないのです。
また、仮に出た場合でも、あなたの前にはそのような情報はなかなかあらわれません。
なぜなら「お買い得だ！」というような土地は、広告、チラシなど情報になる前に既に売れているケースがほとんどだからです。

土地価格がもう少し安くなるまで待った方がいいのか？

今現在はデフレです。
まだ土地の価格が下がる可能性があるので、土地が安くなるまで待ちたいという方がいます。本や雑誌にもいつも出て来る考え方です。

通常このような話を聞くと確かにそうだ！　と思います。
しかし、現場を知り、何度も自分で不動産売買のお手伝いをしてきた人間から言わせてもらえると、この考えは机上の理論です。

まず、不動産屋さんや地主さんが自分から土地の価格を下げて、「買ってください」と頭を下げることは、間違ってもありません。
もし仮に下げたとしても、それが適正価格であって決してお買い得な土地ではないケースが多いはずです。
おそらく、プロの私からみればダントツの土地ではないケースがほとんどのはずです。

それに、土地は地球上に同じ物はありません。駅やインターがこれからドンドンできる高度成長期なら、ある程度方向性が決まるまで待つということもわかります。

しかし、これから新しい駅が出来たり、高速道路ができたりする可能性は低いです。
ある程度開発された町の中で、どの場所に土地を購入するのが良いのか？　ということに知恵をしぼる事が、現場を理解した現実的な考えと言えるでしょう。

ではどうすれば良いのでしょうか？　それをこれからお話していきます。
それは、とっても簡単なことです。

・予算より２００万以上高い価格の土地に目を向ける

ズバリ！

まずは、予算より２００万以上高い土地情報を探すのです。

そして、その中でここなら良いだろうという気に入った所を探すのです。そして、その後に２００万円高い土地の価格が下がるように交渉するのです。

書き間違いではありません。

まずは、予算より２００万以上高い土地情報を探すことからはじめるのです。

具体的に言うと、あなたが１０００万円台の土地を探しているのなら、１２００万円以上の土地の中から、あなたの家族に見合うような土地をまずは探すのです。反対に、今現在検討している１０００万円台の土地が気に入っているようならば、２００万以上安く購入できないか？　検討するのです。

探す土地情報を２００万円以上上げるとどうなるか？

土地選びの視野が広がります。
今まで無理かなと思っていた大きさの土地に手が届くようになります。
いままであきらめていた場所の土地を検討できるようになります。

このようなアプローチに変えた瞬間に、土地探しの視野が広がり、楽しく土地探しができるようになるのです。

１０００万円台の土地選びをしている限り、あなたにとってのライバルは世の中にたくさんいます。そして、少ない優良物件を常にたくさんのライバルと競争しなければなりません。

しかし、２００万円以上の土地を探した時、世界が変わります。
なぜなら、ライバルが全くいなくなるからです。
通常、１０００万円の予算の方が、２００万円以上高い価格の土地は探しません。
そんなことをするのは、網倉のこのレポートをご覧になった方だけでしょう。

よくある質問に、「１２００万円台で探している人が、ライバルになりませんか？」と言うものがあります。

しかし、よくよく考えて見てください。
１２００万円の土地を探している方は、あなたが１０００万円の土地を探していた時に満足しなかったのと同様に、１２００万円の土地を探している限り満足しません。

１２００万円の土地を探している方が満足されるのは、１４００万円以上の土地を探した時なのです。

ライバルが全くいない理由がおわかりになりますか？

「理屈は、わかった。でも、そもそも土地の価格って安くなるの？」

中にはそのように思われる方もいるかもしれません。

もし、あなたが安くならないとお考えなら、安くはなりません。
なぜなら、予算が１０００万円なのに１２００万円の土地を探すなんて事はしなからです。探さなければ、めぐり会うこともないからです。

しかし、もしあなたが安くなるかもしれない、いや、絶対に安くなるとお考えになられるなら、安くなる可能性は非常に高くなります。
そして、考えた上で、実行に移される方は安くていい土地にめぐり会うことができるはずです。

それでは、交渉はどのようにするのでしょうか？　お話ししていきましょう。

誰に交渉させるか？　は非常に重要

ニューヨークヤンキースに松井秀喜という大リーガーがいます。ご存知ですか？

彼は2003年に600万ドル、2004年に700万ドル。
そして2005年に800万ドルという年俸を勝ち取ったといわれています（推定）。
確かに日本では、ホームラン王、打点王など取った、日本を代表する打者でした。
しかし、大リーグでの実績は０です。

実績が０の選手が、このような高額の年俸を勝ち取ることが出来たのは、彼だけの力によるのでしょうか？　確かに彼の実力もありますが、彼だけの力ではありません。

実は彼は、優秀な代理人、アーン・テレム氏を今回のヤンキース入団にあたっては雇っています。そして、交渉のプロにまかせることで、自分を高く売ることに成功しています。

もちろん、松井選手は多額の手数料をアーン・テレム氏に支払っています。
しかし、彼が１人で交渉するよりも、はるかに多くの年俸を勝ち取る手段としてテレム氏と契約したのです。

仲介手数料という言葉をご存知ですか？　あなたが地主さんから土地を購入する際に、不動産屋さんへお支払いする手数料のことです。

あなたが不動産屋さんへお支払いする交渉料のことですね。
本来は、あなたもこのように不動産屋さんには、代理人のような仕事をしていただかなければなりません。

しかし、ほとんどの土地購入の場合、土地の価格交渉などの代理人として不動産屋さんを見ている方はほとんどいません。とてももったいないことです。

えっ。そんなことできるの？

あなたがそのように思われるのも仕方がないことかもしれません。
不動産屋さんも多額の手数料をいただいていながら、代理人として意識して働いている方はまれだからです。

本来は、仲介手数料を払った方が土地購入はお買い得に出来るはずです。
しかし、このような考え方が日本の土地売買にはないため売主から直接土地を購入したいという人がまだまだ多いのです。

それでは、具体的にどのような手順で、あなたは進めていったら良いのでしょうか？　通常、説明会などでは2時間かけてお話する手順の一部を今回はにまとめてみました。ご参考ください。

具体的な手順

ステップ１　土地情報がのっている媒体を見つける

主な媒体

• 信州土地と住まいの情報誌からさがす

上記情報誌は、毎月２５日に発売されます。
セブンイレブンなどのコンビニや本屋で購入することが可能です。

• 新聞の折り込みチラシ

毎日、新聞に入るチラシをチェックしてください。
最も多くチラシがはいるのは、信濃毎日新聞です。
不動産関係のチラシはなぜか金曜日に多く入ります。
また信濃毎日新聞の「お家探し」という別記事も参考になると思います。

• インターネットの土地情報

パソコンをお持ちの方には、是非参考にしていただきたいツールです。
検索サイトに、「長野県、土地情報、」などの単語を入れると、７００以上の土地情報提供サイトがあらわれます。

ステップ２　希望の場所の土地をピックアップする

まずは希望の場所をピックアップしてください。
その時、価格や坪数のことについては、あまり考えないで下さい。
なぜなら、価格や坪数を考えると希望の場所が、なかなかうかんでこないからです。

また、希望の場所がわからないという方もいらっしゃると思います。
そんな方は、もう一度「ダントツの土地を購入する方法・基本編」をご覧いただければ幸いです。

ステップ３　希望の土地購入価格を決める

土地購入希望金額を決めてください。
決め方は、下記のようなやり方が一般的です。

１　土地、住宅購入のための自己資金を決める

２　いくら返済できるか？　どのくらいの期間返済するのか？　決める

３　１と２より総額を出します。

４　土地、住宅にどのくらいの金額を配分するのか決めます。

ステップ４　希望の価格より２００万円以上高い土地をピックアップする

ステップ２で、ピックアップした土地の中から、ステップ３で決めたあなたが希望の土地購入価格の２００万円以上高い土地を、ピックアップします。

ステップ５　ピックアップした土地に優先順位をつける

まずは次のことを確認します。

• ピックアップした土地は、全てあなたの希望する場所の土地か？
• ピックアップした土地は、全てあなたの希望する価格より２００万円以上高い土地か？

（もしそのような土地でない時は、ステップ１に戻ってください。）

この段階で初めて、現地に土地を見に行ってください。
現地に土地を見に行く目的は、ピックアップできた土地に優先順位をつけるためです。
優先順位をつける際には、次のような質問を自分自身にしてください。

「もしどれも同じ価格だったら、どの土地が一番いいだろうか？」
このようにして、優先順位をつけていきます。

ステップ６　敷地まるごと設計、全体の資金計画をする

敷地まるごと設計、これは非常に重要です。
なぜなら、土地はあなたの住宅を建築するために購入するからです。
「当たり前だろ」と思いましたか？

大変残念なことですが、不動産屋さんは土地購入の際にあなたが建築する住宅のことについては触れてくれません。
誤解を恐れずに申し上げると、不動産屋さんは土地が売ればそれで終わりです。
その後、その土地にあなたの希望する住宅が入るか？　入らないか？　は興味がありません。

では、住宅を建築するための土地として確認するには、どのようなことをする必要があるのでしょうか？　その答えが、敷地まるごと設計です。
敷地まるごと設計をすると、下記のような土地購入後のトラブルから逃れることができます。

• 購入した土地に、希望の間取りが入らないということがない。
• 契約はしたけど、融資が受けられないということがない。

ここでは、あなたがピックアップした土地が本当に購入する価値のある土地なのか？　をもう一度確認します。

ステップ７　交渉に入ります。

ここで初めて交渉に入ります。
実は、土地選びで重要なのは、ステップ１～６まででほぼ９０％は終了しています。
交渉には、もちろんいろいろな不動産の知識、慣習などを考慮して望みますが、早く結論が出る場合がほとんどです。
あなたが出された条件を、売主さんが受けるか？　受けないか？　決断するだけだからです。

以上が、２６５～５７２万円安く土地を購入する方法の全体像です。

より詳しいやり方をお知りになりたい方は、網倉までお気軽にお問い合わせ下さい。
お力になれます。

新しい分譲地の気に入った区画を、一番早く購入する

奥さま　：「これ新しい分譲地じゃないのお父さん！　早く電話して」
－　ご主人電話をかけようと、ケータイを持つ　－

ご主人　：「もしもし。今日新聞に出ていた○○の土地ですが・・・。区画Ａを検討したいのですが・・・」

不動産屋：「すみません。区画Ａは、予約が入っています。区画Ｆはどうですか？」

ご主人　：「区画Ｆか～。Ｆなら結構です。またお願いします。」

不動産屋：「すみません。失礼します。」　（ガチャッ）←電話を切る音

チラシや広告で新しい分譲地を見つけた時、すぐに不動産屋さんに電話をしたことはありますか？　上記は、不動産屋さんにご連絡いただいた時のあなたと不動産屋さんとの会話です。
私は今まで、多くの方のお手伝いをしてきましたが、真面目で勉強熱心な方ほど、このような会話になるようです。

でもそもそも上記の会話はおかしいと思いませんか？

奥さまは、土地情報を朝刊でみてすぐ不動産屋さんに電話をしたわけです。
それでも、気に入る所はすでに予約が入っていた。なぜでしょうか？

実は、土地情報が広告に出される時には法則があります。

土地は売れない時に広告に出される

土地は売れない時に広告に出される

この法則は、ほぼ９０％当てはまります。

通常不動産屋さんが土地を仕入れると、まずは必ず購入してくれる人にその情報を流します。それは、個人だったり、工務店だったりします。
例えば不動産屋さんが１０区画の土地分譲をしたとしましょう。
最初の３～４区画は、不動産屋さんが最初に情報を流した人が買うことになります。
３～４区画が売却され、一段楽した時点で今度は広告を出すことになります。
簡単に言うと次のような流れです。

１　不動産屋さんが土地を地主さんから仕入れる

２　１０区画のうち３～４区画にお客様が予約を入れる

３　ある程度予約が入ったところで不動産屋さんは造成工事に入る

４　造成工事が終わった時点で広告をする

５　一般の人が新しい土地情報だ！　と問い合わせをする

つまり・・・

新しい情報として広告が出される頃には、既にはじめの方が予約を入れてから１～２ヶ月くらいは経っているのです。
もし、あなたが１０区画の分譲地を一番早く申し込むには、広告や新聞でその情報を知る１～２ヶ月前には、既にその情報を知っておく必要があるのです。

では、半年後に造成される分譲地はどのように見つけたら良いのでしょうか？　方法は、とても簡単です。とても簡単なので、拍子抜けしないで下さい。（笑）

１　不動産屋さんに電話をします

電話をする理由は、なんでもかまいません。しかし、半年後に分譲される土地を聞くために電話をするのは避けてください。それ以外の理由であれば、どんな理由でもかまいません。

２　世間話をします

通常は広告、土地情報誌にのっている土地情報の件で電話をするのが良いでしょう。その情報に興味があるか？　ないか？　はどちらでも良いのです。

３　最後に質問します

「土地を購入するのは半年後なのですが、半年後に分譲予定の土地を教えていただけないですか？」

欲しい場所で希望の大きさの土地を、こっそり購入する

この方法は、きわめて裏技的な方法です。
ですから、読んでいただいている方の中には、この方法での土地選びが必要ない方もいるかもしれません。そんな方は、読み飛ばしてください。

しかし、あなたが探している土地の条件が限定される場所だったりする場合は大変有効なやり方です。それでは、ご説明致しましょう。限定される場所とは、次のような場所です。

• 土地があまりでない市街地
• ○○のまわり半径１００以内など極めて限定して探す場合
• 過去を振り返り、土地が分譲される気配がまったくない場所

通常、不動産屋さんは地主さんから土地を購入し分譲します。
その土地をあなたが購入します。
この方法では、あなたは不動産屋さんの仲介をはさまずに、地主さんから直接購入します。

ポイントは以下のとおりです

• 不動産屋さんは通常売主として分譲する際は全て売れなかった時のことを考え、かなり安い価格で仕入れて造成し売りに出します。あなたは、その中間マージンを省くことができます。
• 地主さんと直接交渉しますので、希望の価格、希望の場所、希望の大きさの土地を購入できる可能性があります。

いかがでしたでしょうか？

あなたが、あなたにとってのダントツの土地情報とめぐり会っていただくためのテクニックを３つご紹介してきました。
通常、このようなやり方をされる方はいません。
もし、あなたが今後ダントツの土地を購入することを希望される場合は、きっとお役に立てる情報ではないか？　と考えています。ご参考ください。

これで、ダントツに良い土地を購入する方法・実践編は終わりです。

あなたの土地選びの参考に少しでもなれば幸いです。なおより詳しい話が聞きたいなどご希望がありましたら、無料メール・ＦＡＸ相談あるいは無料相談会をお気軽にご利用くださいませ。

敷地まるごと設計

やり方

１検討している土地の構図を１００分の１の縮尺にする

２ご家族が検討している坪数の間取りを配置してみる

３駐車場、庭が取れるか？　確認する

ポイント

• 希望の間取りが入る間口がある土地かどうか確認する
• 駐車場を何台取れるか？　また、最大で何台取れるか？　確認する
• 日当たり、お隣の窓の位置、庭の広さを確認する

その他にもいくつかポイントがあるのですが、まずは上記のポイントを確認していただくだけでも、土地選びの参考になるはずです。

土地選び、家づくりで必ず考えておきたい費用とは？

「Ｍ社さんに相談したら、土地８００万、住宅１５００万円で出来ると言われました。本当にこの値段で、できるのでしょうか？」お客様からいただく、よくある質問のひとつです。そんな時、私は次のようにお答えするようにしています。

「その金額の中に消費税は入っていますか？　お金の借り入れはされますか？　保証料は？　火災保険は？　生命保険は、この金額に含まれていますか？」もしかしたら、このようなお返事はおせっかいかも知れません。不動産さんに支払うお金と住宅会社に支払うお金が合っていれば、「そうですね。少し多めに用意しておいてくださいね。」で良いのかも知れません。なぜなら、この情報化社会です。みなさんとても勉強熱心です。きっと、あなたもそうでしょう。

もう既にご存知のこともあるかと思うからです。しかし、おせっかいをわかった上で、言いたいのです。土地えらび、家づくりは総額でしてください。しかも契約前に、総額を把握してください。

理由は２つです。

• 間取りや土地が決まってからの借入金額のアップは、たとえ５０万円でも厳しいため。
• 契約後の思いも寄らぬ金額アップは、とても嫌な気持ちになるため。

今回は土地購入時、住宅建築時に必ずチェックしておきたい費用を、ピックアップしてみました。もちろん全ての費用がかかるわけではありません。
かかる方もいれば、かからない方もいるでしょう。しかし、チェックすることで、安心して家づくりが出来ます。

土地選び、家づくりチェック表

	土　地　購　入　時	住　宅　建　築　時
消費税	かからない	請負金額の１０％
その他の税金	不動産取得税（軽減有り、要確認） 固定資産税、登録免許税、印紙税	同左
上下水道の引き込みや負担金	敷地内の本管の有無を確認　　→ 負担金はどちらが負担するか確認 下水か浄化槽か簡易水洗か確認	本管無しの時、本管取り出し費用 建替えの場合は、負担金は不要です 浄化槽の場合、約１００万ＵＰ
登記費用	土地分で約２０万。	住宅分で約２０万
諸費用（借入時）	保証料、生保料、火災保険料etc	同左
地盤補強費用	調査後確定。地盤が弱い時　　→	約５０～１２０万ＵＰ
その他	分筆費用、盛土費用、仲介手数料 残土処分費用	町内会会費、引越し、仮住まい費用 食器棚、カーテン費用、照明費用

（注）細かい諸費用金額については、お施主様の借入額、借入期間、借入先などによって大きく変動します。また、お施主さんの建築地により必要な場合と不要な場合があります。具体的な金額を知りたい方は、お気軽にご相談ください。

どの金融機関から借りるのが一番良いのか？　を考える。

「○○さんご夫婦の人生戦略をよく考えてください。その上で借入れ先を決めてくださいね。」

無料相談会やＦＡＸ、メールによる相談で私がよく言う言葉です。

人生戦略？　変なことを言うせいか、「どこでお金を借りるべきですか？」と質問をいただくことが、非常に多くなってきました。今回は、そのご質問に本音でお答えしたいと思います。

借り入れ金額が１５００万円以下の方

結論から言うと・・・。できれば、公庫か労金を選択すること！　金利リスクを背負いたくない人は、公庫でかりる。繰上げ返済や退職金などを考慮している人、またはどんどん返していきたい人は労金がおすすめです。理由は変動金利か固定金利か？　にあります。

借り入れ金額が１５００万円以上の方

原則的には公庫などの長期固定金利融資と変動金利の２本立てが良い。（ただし、年収の多い方、繰上げ返済のめどがついている方は、変動融資一本でも良い。）

変動金利融資先については、まずは労金に声をかけるのが良いだろう。なぜなら、同じ変動金利融資でも、保証料、生保料、火災保険が無料のため諸費用が５０～８０万安くなることがあるからだ。

ご夫婦で考えておきたいこと

当初５年間をめどに繰上げ返済をすると、本来であれば払わなければならない利子がずいぶん圧縮できます。当初、奥さまが働いて返済金額をアップすることが可能なのか？　不可能なのか？　これから、ご出産を予定しているのか？　していないのか？　で、借入れ先のアドバイスは変わってきます。

長期（２５～３５年）で安心して返済していくご夫婦は、公庫を最大限使用し、短期勝負（当初は２５年くらいで借りたが、最終的には１５年くらいで返したい）の方は、変動融資を検討するのもいいだろう。

それぞれの金融機関の長所短所

	網倉が考える長所	網倉が考える短所
住宅金融公庫	長期固定金利、 将来の安定が約束	基準金利の借入可能額が少ない
八十二住宅融資	自己資金少でも 個別対応	保証料高い
長野銀住宅融資	年収４００万以上 １００％融資有	保証料高い
ＪＡ住宅融資	組合員有利	審査が厳しい
信用金庫	長期固定あり 自営業に有利	保証料高い
労働金庫	保証料、生保料、 火災保険が無料	自己資金２割必要、 組合員優先
都銀・その他	長期固定新商品有り	長野県取り扱い不可 の場合多い

（注）それぞれの長所、短所はＨ１５，６月現在のものです。正確な情報を得たい方は、各銀行が行っている個別相談、あるいは網倉がご提供している、事前融資判定サービスをご利用ください。

いくら借りられるか？でなく、いくら返済できるか？で考える。

「それでは資金計画をします。年収はどのくらいですか？」あなたが、資金計画を相談された時、銀行マンや住宅営業マンにこのような事を言われた経験はありませんか？　その時、あなたは、なぜそのような事を言われたのか？　とお考えになったことはありませんか？　気になりませんでしたか？

答えは簡単です。
その方は、返済率（年収にしめる返済額の率のこと）から、どのくらいの金額を借りられるか？　をシュミレーションしようとしたのです。この返済率と言う考え方は、実は今まで住宅のために借り入れをする際に当然のように使われてきた概念です。

しかし、現在のように先が見えない時代に、このような考えで資金計画を立てるのはとても危険です。よく考えてみればあたりまえのことなのですが、同じ手取りをもらっていても、ご家族によって、どの位の金額を返済に充てたいのか？　家族の旅行に充たいのか？　子どもの教育費に当てるのか？　はそれぞれことなります。
ですから、住宅建設を、人生でどのように位置付けるかによって、お金のかけ方は、ご家族それぞれ変わってくるのです。（だから、ご家族のコミュニケーションは非常に重要です。）

大変残念なことですが、プロと言われる方でも、未だにこの概念から離れることはできていません。土地、住宅のプロとして、そして実際に建築した施主として申し上げますといくら借りられるか？と考えるのではなく、いくら返済できるか？　と考えることが、非常に重要です。

今回は、あなたの今現在返済できると考える返済額から、どの位のお金が借り入れできるのか？　をシュミレーションすることができる、「お助けツール」を作成しました。ご夫婦で人生設計を語る時のツールとして活用いただければ幸いです。

資金計画参考表

	２０年 返済	２５年 返済	３０年 返済	３５年 返済
毎月６万円 ボ0万円	１１７０万円	１３９０万円	１５９０万円	１７７０万円
毎月７万円 ボ0万円	１３６５万円	１６２０万円	１８５５万円	２０６５万円
毎月８万円 ボ0万円	１５６０万円	１８５５万円	２１２０万円	２３６０万円
毎月９万円 ボ0万円	１７５５万円	２０８５万円	２３８５万円	２６５５万円
毎月１０万円 ボ0万円	１９５０万円	２３２０万円	２６５０万円	９５０万円
毎月１１万円 ボ0万円	２１４５万円	２２５０万円	２９１５万円	３２４５万円

（注）金利はＨ１５，５月公庫２，１５にて試算してあります。
繰り上げ返済、保険の見直し、２～３年ごとの見直しのご相談はお気軽にどうぞ。

新築後どのくらいの費用がかかるのか？

一戸建ての家には、狭いながらも子どもの部屋が私たち兄弟にはありました。
そして、２人の息子を大学に行かせてくれて・・・。
しかも私には、高校卒業後６年も勉強する機会を与えてくれました。

だから私は、両親にとても感謝しています。
自分が結婚して、親になって、家づくりをして、今は本当によくわかります。
それは何かと言うと・・・当たり前のような事を今後実現することは、実はものすごく大変なことになるかもしれないなってことです。
しかし、私の両親がそのようなことができたのは、なにも私の父がえらくて、私がえらくないからではないと思うのです。

私の父の初任給はいくらだと思いますか？　先日教えてもらってとても驚きました。
今で言えば高校生のこずかいと変わらないくらいです。
高度成長期の日本で３０代、４０代を過ごすことができた父の月給は、今現在なんと当時の２５倍にもなっています。

俺の初任給はいくらだろう？　その２５倍はどのくらいの金額だろう？　ゆくゆくはそのくらいの月給が可能だろうか？　当然のことですが、高度成長期にはそれにあった人生設計（家づくり）が、低成長期にはそれにあった人生設計（家づくり）の方法があります。
もちろん正解はありません。
しかし、あなたが新築した後に、どのような費用がかかってくるのか？　どのくらいお金が必要になるのか？　なにが必要になるのか？　をご夫婦で確認しておくことは、とても重要なことかもしれません。
なぜなら、高度成長期の多額の借金はなんとかなりますが、低成長期の多額の借金は命取りになるからです。

家づくりをはじめると、いろいろな情報が頭に入ってきます。
資本主義社会です。
いろいろ検討するうちに、もう少し良いものを、もう少し良いものを、となる気持ちが私には本当によくわかります。
なぜなら、私が実際に自分の家づくりをした時にそうだったからです。（わたしの家は３４坪２３５０万円の豪邸です。あっ。これ自慢でなく自戒です。笑）
下記の図が人生設計を語る一助になれば嬉しいです。

ご家族で話し合っておきたい費用

	具体的項目	ミラクル・クエッション
住居費用	住宅ローン 家賃+駐車場費用	家賃はいつまで 払うのか？
食費・外食費		新築後も外食は必要？ 不必要？
光熱費用	電気、上下水道 ガス、灯油	節約家庭はいくら くらいなのか？
新聞・本代		節約できる？ 節約できない？
電話・ケータイ代	パソコン、 家族のケータイ
おこづかい	ご主人 奥様 子ども
雑貨・洋服代
医療費		万が一の時は・・・
ガソリン・交通費
育児・教育費	学校費用、塾費用	習い事はさせる？ させない？
レジャー・娯楽・旅行	家族旅行	半年に一度？ １年に一度？
自動車関係	任意保険、車検	何年に一回買い換え？
生命保険	ご主人、奥様	いつ貯金のシステム にするか？
貯金	老後の費用 子どもの進学費	進学したいと言ったら？応援？　それとも・・・

（注）具体的にどのくらいの費用がかかるのかわかる資料もあります。お問い合わせください。

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