２６５～５７２万円安く土地を購入する
あなたは今現在、「どこかに良い土地はないかな～」と土地を探されているのだと思います。ですから、今回「ダントツに良い土地を購入する方法」にご興味いただき、お読みいただいているのではないでしょうか？
あなたは、今現在どのくらいの金額の土地を探していらっしゃいますか？
仮に、あなたの探している土地のご予算が１０００万円だとしますね。
１０００万円の土地の情報を集める場合、あなたならどのようなやり方で探しますか？
土地情報はいろいろな所から入手することができますよね。
代表的な入手方法は・・・
１ 不動産屋さんに頼む
２ 住宅会社の営業の人に頼む
３ 新聞社の主催する土地相談会で情報を仕入れる
４ 本屋さんで売っている、土地情報誌をみてみる
５ チラシを注意深くみる
この他にも、いろいろなアプローチの方法があると思います。
しかし、どのような手段で土地情報を仕入れても共通することがあります。
それは、あなたが１０００万円前後の土地情報を探してしまうということなのです。
「当たり前でしょう。１０００万円台の土地を探しているのだから、１０００万前後の情報ばかり見るでしょう」そんな声が聞こえてきそうです。
そうですね。
通常ではそのような探し方をされても、仕方がないことだと私も思います。
しかし、この１０００万円台の土地情報を探すという行為は、ダントツの土地を購入するためには致命的な間違いになります。
どうしてそのようなことが言えるのでしょうか？
・土地情報は売れないから広告されている
あなたが仕入れた情報は、どこから手に入れた情報でしょうか？ チラシで？ 住宅営業の人が持ってきてくれた情報ですか？ 土地情報誌から拾った情報ですか？
あなたが手に入れた情報が、どのような情報か？ を知るためには次のような質問を自分自身にしていただくことが、とても重要です。
「あなたがその情報を見る前に、何人がその情報を検討してきたでしょうか？」
「あなたがその情報を見る前に、何人がその情報を検討してきたでしょうか？」
これは、土地選びを実際にされた事のある方なら既にご存知のことですが、良い土地は本当にすぐに売れてしまうのです。
もし、あなたが仕入れた情報が、次のようなものであれば良い土地情報なのか？ 検討する必要があります。
- 住宅会社の人に土地情報を頼んだら、すぐに持ってきてくれた情報
（誰にでも紹介している、手元にあった間に合わせの情報です。）
- ８区画ある分譲地の残り２区画の売れ残りの情報
（誰も買いたがらない、売れ残りの２区画です。）
- 何度もチラシや土地情報誌に出てくる情報
（なかなか売れない、処分できない情報です。）
- 不動産屋さんが持ってきてくれる、束になった情報
（・・・ もういいでしょう。）
どうですか？
心当たりはありませんか？
このような土地情報の中から検討したとしても、ダントツの土地選びができないのは、言うまでもありまあせん。
土地の価格は売り手側が勝手に決めたもの
そもそも、不動産の価格は誰が決めたのでしょうか？ それは、売主側が決めたものです。土地情報につけられた価格は、実は売主側が「この価格で売れたらいいな」という価格設定になっています。
どうしてそのような事が言えるのでしょうか？
不動産屋さんがＡという土地を、売りに出しているとしましょう。Ａという土地は、どうして売りに出されているのでしょうか？
答え・・・。
所有者の地主さんからの依頼で、不動産屋さんが売りに出しています。
このことは、非常に重要です。不動産屋さんはいわゆる、地主さんの代理人です。
ですから、不動産屋さんは地主さんの要望をかなえるべく、土地の価格を設定します。
あなたが、地主さんだったら先祖代々受け継いできた土地を高く売りたいですか？
これはお買い得だ！ とお客さんが唸るような値段で売りたいですか？
私が地主さんだったら、先祖様かいただいた大事な土地です。
高く売りたいです。
ですから、まれなケースを除きあなたが、これはお得だ！ と唸るような土地情報は、そう簡単には出てこないのです。
また、仮に出た場合でも、あなたの前にはそのような情報はなかなかあらわれません。
なぜなら「お買い得だ！」というような土地は、広告、チラシなど情報になる前に既に売れているケースがほとんどだからです。
土地価格がもう少し安くなるまで待った方がいいのか？
今現在はデフレです。
まだ土地の価格が下がる可能性があるので、土地が安くなるまで待ちたいという方がいます。本や雑誌にもいつも出て来る考え方です。
通常このような話を聞くと確かにそうだ！ と思います。
しかし、現場を知り、何度も自分で不動産売買のお手伝いをしてきた人間から言わせてもらえると、この考えは机上の理論です。
まず、不動産屋さんや地主さんが自分から土地の価格を下げて、「買ってください」と頭を下げることは、間違ってもありません。
もし仮に下げたとしても、それが適正価格であって決してお買い得な土地ではないケースが多いはずです。
おそらく、プロの私からみればダントツの土地ではないケースがほとんどのはずです。
それに、土地は地球上に同じ物はありません。駅やインターがこれからドンドンできる高度成長期なら、ある程度方向性が決まるまで待つということもわかります。
しかし、これから新しい駅が出来たり、高速道路ができたりする可能性は低いです。
ある程度開発された町の中で、どの場所に土地を購入するのが良いのか？ ということに知恵をしぼる事が、現場を理解した現実的な考えと言えるでしょう。
ではどうすれば良いのでしょうか？ それをこれからお話していきます。
それは、とっても簡単なことです。
・予算より２００万以上高い価格の土地に目を向ける
ズバリ！
まずは、予算より２００万以上高い土地情報を探すのです。
そして、その中でここなら良いだろうという気に入った所を探すのです。そして、その後に２００万円高い土地の価格が下がるように交渉するのです。
書き間違いではありません。
まずは、予算より２００万以上高い土地情報を探すことからはじめるのです。
具体的に言うと、あなたが１０００万円台の土地を探しているのなら、１２００万円以上の土地の中から、あなたの家族に見合うような土地をまずは探すのです。反対に、今現在検討している１０００万円台の土地が気に入っているようならば、２００万以上安く購入できないか？ 検討するのです。
探す土地情報を２００万円以上上げるとどうなるか？
土地選びの視野が広がります。
今まで無理かなと思っていた大きさの土地に手が届くようになります。
いままであきらめていた場所の土地を検討できるようになります。
このようなアプローチに変えた瞬間に、土地探しの視野が広がり、楽しく土地探しができるようになるのです。
１０００万円台の土地選びをしている限り、あなたにとってのライバルは世の中にたくさんいます。そして、少ない優良物件を常にたくさんのライバルと競争しなければなりません。
しかし、２００万円以上の土地を探した時、世界が変わります。
なぜなら、ライバルが全くいなくなるからです。
通常、１０００万円の予算の方が、２００万円以上高い価格の土地は探しません。
そんなことをするのは、網倉のこのレポートをご覧になった方だけでしょう。
よくある質問に、「１２００万円台で探している人が、ライバルになりませんか？」と言うものがあります。
しかし、よくよく考えて見てください。
１２００万円の土地を探している方は、あなたが１０００万円の土地を探していた時に満足しなかったのと同様に、１２００万円の土地を探している限り満足しません。
１２００万円の土地を探している方が満足されるのは、１４００万円以上の土地を探した時なのです。
ライバルが全くいない理由がおわかりになりますか？
「理屈は、わかった。でも、そもそも土地の価格って安くなるの？」
中にはそのように思われる方もいるかもしれません。
もし、あなたが安くならないとお考えなら、安くはなりません。
なぜなら、予算が１０００万円なのに１２００万円の土地を探すなんて事はしなからです。探さなければ、めぐり会うこともないからです。
しかし、もしあなたが安くなるかもしれない、いや、絶対に安くなるとお考えになられるなら、安くなる可能性は非常に高くなります。
そして、考えた上で、実行に移される方は安くていい土地にめぐり会うことができるはずです。
それでは、交渉はどのようにするのでしょうか？ お話ししていきましょう。
誰に交渉させるか？ は非常に重要
ニューヨークヤンキースに松井秀喜という大リーガーがいます。ご存知ですか？
彼は2003年に600万ドル、2004年に700万ドル。
そして2005年に800万ドルという年俸を勝ち取ったといわれています（推定）。
確かに日本では、ホームラン王、打点王など取った、日本を代表する打者でした。
しかし、大リーグでの実績は０です。
実績が０の選手が、このような高額の年俸を勝ち取ることが出来たのは、彼だけの力によるのでしょうか？ 確かに彼の実力もありますが、彼だけの力ではありません。
実は彼は、優秀な代理人、アーン・テレム氏を今回のヤンキース入団にあたっては雇っています。そして、交渉のプロにまかせることで、自分を高く売ることに成功しています。
もちろん、松井選手は多額の手数料をアーン・テレム氏に支払っています。
しかし、彼が１人で交渉するよりも、はるかに多くの年俸を勝ち取る手段としてテレム氏と契約したのです。
仲介手数料という言葉をご存知ですか？ あなたが地主さんから土地を購入する際に、不動産屋さんへお支払いする手数料のことです。
あなたが不動産屋さんへお支払いする交渉料のことですね。
本来は、あなたもこのように不動産屋さんには、代理人のような仕事をしていただかなければなりません。
しかし、ほとんどの土地購入の場合、土地の価格交渉などの代理人として不動産屋さんを見ている方はほとんどいません。とてももったいないことです。
えっ。そんなことできるの？
あなたがそのように思われるのも仕方がないことかもしれません。
不動産屋さんも多額の手数料をいただいていながら、代理人として意識して働いている方はまれだからです。
本来は、仲介手数料を払った方が土地購入はお買い得に出来るはずです。
しかし、このような考え方が日本の土地売買にはないため売主から直接土地を購入したいという人がまだまだ多いのです。
それでは、具体的にどのような手順で、あなたは進めていったら良いのでしょうか？ 通常、説明会などでは2時間かけてお話する手順の一部を今回はにまとめてみました。ご参考ください。
具体的な手順
ステップ１ 土地情報がのっている媒体を見つける
主な媒体
- 信州土地と住まいの情報誌からさがす
上記情報誌は、毎月２５日に発売されます。
セブンイレブンなどのコンビニや本屋で購入することが可能です。
- 新聞の折り込みチラシ
毎日、新聞に入るチラシをチェックしてください。
最も多くチラシがはいるのは、信濃毎日新聞です。
不動産関係のチラシはなぜか金曜日に多く入ります。
また信濃毎日新聞の「お家探し」という別記事も参考になると思います。
- インターネットの土地情報
パソコンをお持ちの方には、是非参考にしていただきたいツールです。
検索サイトに、「長野県、土地情報、」などの単語を入れると、７００以上の土地情報提供サイトがあらわれます。
ステップ２ 希望の場所の土地をピックアップする
まずは希望の場所をピックアップしてください。
その時、価格や坪数のことについては、あまり考えないで下さい。
なぜなら、価格や坪数を考えると希望の場所が、なかなかうかんでこないからです。
また、希望の場所がわからないという方もいらっしゃると思います。
そんな方は、もう一度「ダントツの土地を購入する方法・基本編」をご覧いただければ幸いです。
ステップ３ 希望の土地購入価格を決める
土地購入希望金額を決めてください。
決め方は、下記のようなやり方が一般的です。
１ 土地、住宅購入のための自己資金を決める
２ いくら返済できるか？ どのくらいの期間返済するのか？ 決める
３ １と２より総額を出します。
４ 土地、住宅にどのくらいの金額を配分するのか決めます。
ステップ４ 希望の価格より２００万円以上高い土地をピックアップする
ステップ２で、ピックアップした土地の中から、ステップ３で決めたあなたが希望の土地購入価格の２００万円以上高い土地を、ピックアップします。
ステップ５ ピックアップした土地に優先順位をつける
まずは次のことを確認します。
- ピックアップした土地は、全てあなたの希望する場所の土地か？
- ピックアップした土地は、全てあなたの希望する価格より２００万円以上高い土地か？
（もしそのような土地でない時は、ステップ１に戻ってください。）
この段階で初めて、現地に土地を見に行ってください。
現地に土地を見に行く目的は、ピックアップできた土地に優先順位をつけるためです。
優先順位をつける際には、次のような質問を自分自身にしてください。
「もしどれも同じ価格だったら、どの土地が一番いいだろうか？」
このようにして、優先順位をつけていきます。
ステップ６ 敷地まるごと設計、全体の資金計画をする
敷地まるごと設計、これは非常に重要です。
なぜなら、土地はあなたの住宅を建築するために購入するからです。
「当たり前だろ」と思いましたか？
大変残念なことですが、不動産屋さんは土地購入の際にあなたが建築する住宅のことについては触れてくれません。
誤解を恐れずに申し上げると、不動産屋さんは土地が売ればそれで終わりです。
その後、その土地にあなたの希望する住宅が入るか？ 入らないか？ は興味がありません。
では、住宅を建築するための土地として確認するには、どのようなことをする必要があるのでしょうか？ その答えが、敷地まるごと設計です。
敷地まるごと設計をすると、下記のような土地購入後のトラブルから逃れることができます。
- 購入した土地に、希望の間取りが入らないということがない。
- 契約はしたけど、融資が受けられないということがない。
ここでは、あなたがピックアップした土地が本当に購入する価値のある土地なのか？ をもう一度確認します。
ステップ７ 交渉に入ります。
ここで初めて交渉に入ります。
実は、土地選びで重要なのは、ステップ１～６まででほぼ９０％は終了しています。
交渉には、もちろんいろいろな不動産の知識、慣習などを考慮して望みますが、早く結論が出る場合がほとんどです。
あなたが出された条件を、売主さんが受けるか？ 受けないか？ 決断するだけだからです。
以上が、２６５～５７２万円安く土地を購入する方法の全体像です。
より詳しいやり方をお知りになりたい方は、網倉までお気軽にお問い合わせ下さい。
お力になれます。
