プロが徹底解説！中古住宅を購入するときに知っておくべきこと

🏘諏訪地域、松本地域、伊那地域の工務店の池原です　😀

車には安全基準は・・・あるんだよね

どこの街を見ても空き家が多い

空き家、空き家。どこの街を見ても空き家が多いこと。
長野県内だけに限ってのことではないはずです。若者が都会に出て行く問題ではなく、出生率、少子高齢化の人口減少問題からだと思います。

先日長野県も、とうとう県民人口が２００万人を割るという発表がありました。

「長野県　H P より」
毎月人口異動調査に基づく、長野県の推計人口は令和6年2月1日現在で199万9,182人となりました。
総人口が200万人を下回ったのは、1973年以来

私たちは、住宅を建てることに専念をしてきましたが、このまま新築をつくり続けているのはこれから先、50年、100年後にさらに空き家を増やすだけ。

であれば、空き家を活かそうという話になりますが、実際のところ空き家の状態は様々です。

屋根が落ちそうなものや、外壁がボロボロになっているものもあれば、外見は何ともなさそうに見えても、内部の劣化が進んでいるケースもあります。一方で、すぐにでも住めそうな状態の家も存在します。

空き家を再販するリフォームもありますが、構造的な部分にどこまで手が加えられているのか、明確に示されていないことが気になりました。

おそらく、1981年以降に建てられた家については、構造部分に問題はないと考えられているのではないでしょうか。

一方で、1981年以前に建築された建物については、耐震補強を施すようにと自治体から明確な指導がされているため、その違いから1981年以降の建物は安心だと思い込んでしまうのかもしれません。

【旧耐震基準】1981年5月31日以前に建築確認申請が行われた建物に適用
【新耐震基準】1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用
【2000年基準】2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物（木造）に適用
ですが、2000年以降の建物でなくては危ない、倒壊の恐れがあります。

2000年基準は、1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことで、その耐震基準をより厳しくしています

つまり、24年前に建築された木造住宅を購入しようとする場合、「大丈夫なのか？」という視点から、価格とのバランスをしっかり見極めた方がいいのではないかと思います。

たとえば、中古物件の築年が1976年や1978年といった家が、「リフォーム済み」として1,500万円以上の価格で広告されているケースもあります。これって、車で言えばエアバッグなし、ABSなし、後部座席にシートベルトもなし……というのと同じことなんじゃないかと思うんです。

もちろん、「建築した年がいつだから安心」とか「だから倒壊する」といったことが必ずしも言えるわけではありません。

でも、もし私が中古物件を購入する立場だったら、こうした点もすべて含めて「価格をどう判断するか」の材料にすると思いますね。

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