諏訪地域、松本地域、伊那地域の工務店の池原です

以前は圧倒的に土地を探されて建築するかたが多かったように思います、最近は土地を探すのではなく、ご実家の敷地内に建築、もしくは実家の隣接地に建築、あるいは、実家を建て替えてご両親と一緒にすむ、または、所有している古い空き家を取り壊して建築建するというケースが多いと感じています。建て替えをする時には、いくつも知っておく、調べておくことがありますがご存知でしたでしょうか。

解体費用の概算

解体費用とは、家を取り壊す時の工事費用ですが、取り壊す建物の大きさと予算は比例します。予算で注意しなければならないのは、最初の見積もりは建物だけですが、　実際は、建物内に荷物があるのか、ないのか？で、最終解体金額がきまります。例えば、布団がたくさんある、タンスが何竿もある、家電が残っているとか。このあたりの量で、１０万から20万くらいは　解体費用が増えますから、解体の予算は、見積もりより多めの予算を見込んでおきましょう。

建物は除去したけれど、新しく計画される建物によっては、庭を潰す（木々の伐採、外構のフェンスや、門など）必要があります。よっては、建物以外の付属を壊す予算も見込んでおく必要があります。

法規的な確認

現在建っていたとしても、同じように建物が建てられるとは限りません。　理由は建築基準法という法律があります。　建築をするにあたり建築敷地には、２メートル以上の幅で、道路に接道していなくてはなりません。　建築基準法によって接道義務が定められたのは1950年（昭和25年）です。それ以前にはこのようなことがなかったので、道路がなくとも建築ができましたが、現在の法規にあてはめますから、既存に家があったので取り壊して新たに建築できるとはかぎりません。一番重要であり、建築できないという実際のケースもありますから必ず、専門家（工務店、ハウスメーカーなど）に相談してください。既存住宅を残して同一敷地内にある、小屋や土蔵を壊して建築する場合も同様なことがいえます。
新たな建築物部分を覗いて、既存住宅が２メートル以上の接道が確保できないと、新たな建築物は建てることができません。仮に接道が確保できない場合は、既存住宅への増築として建築する必要がありますが、増築という扱いにするには
別棟では建築できないですから、渡り廊下などとして建物と建物を接続しなくてなりません。

そのほか、新築する建物の大きさが、既存建物より大きくなる場合も注意をしなくてはなりません。用途地域により、敷地面積に対して、建築できる大きさが制限されます。　既存建物が建てた当時から、用途地域が変わっている場合がありますから、念のため調べておいたほうがよいです。そのほか、厄介な斜線規制という法規もあります。たとえば、既存の建築物が平屋であったのですが、新たな建築物が２F建てになる場合、同じ建物の位置には建てることができないケースが出てくるのが斜線規制です。

ライフライン

電気、水道、下水道を指すのですが、ここが問題になるケースは、２つあります。
１つは、建て替えの建築物の配置と上下水道の敷地内への引きこみ位置の関係です。新規分譲地ではありえないことがおきます。通常は、道路から上下水道が引き込まれてきますが、とにかく数十年前に引き込まれている水道などは、隣地から繋がっているケースも多いです。当時は許されていた？　隣地の方から許可を得ていたなどあったかもしれませんが、建て替えるなら、以前のことは以前のこととして扱われるケースも・・。新たに今の基準に法ってという考えが一般的ですから、新たに上下水道の整備が必要となるケースも多いです。事前にお役所と協議されるのと良いででしょう。
２つ目は、既存住宅は残して同一敷地内にある、小屋や土蔵を壊して建築する場合です。　既存住宅の上下水道に繋げて使用すればと簡易的に考えられるのですが、水道管には、１３mmと２０mmなど水道管の太さにより、水を使える施設に限りがあります。２棟分の水が賄えるのかなど確認をする必要があります。　仮に２棟分賄えるとしても、確実に、水圧は弱くなりますから注意しておく必要があります。　最近、多いのはケースは、下水道は既存の家と共同で良いですが、水道に関しては、新たに新設してくださいというお役所からの指導があります。この場合、水道の新設費用がかかりますから予算を見込んでおく必要があります。

住宅ローンを利用するなら

抵当権という質権を設定すことが必須ですが、金融機関がこの権利を設定するのですが、この際に、敷地面積が重要になりますが、敷地面積を証明するものは、土地の権利書ではなく、謄本です。　謄本には土地の地目、面積が載っているのですが、地目が宅地ではない場合は、地目変更が必要なケースもあります。　あと、これが一番厄介なのですが、謄本上の面積を証明した資料の提出を求められます。この証明する資料としては、地積測量図または、現況測量図にあたります。　新規分譲地では、この測量図が存在しているのがほとんどですが、建て替えの土地では、地積測量図がないケースが多いです。ないのであれば　測量をしてもらう必要がありますので、この費用も予算に見込む必要があります。
地積測量図の提出の有無は、金融機関によってことなるようですが、殆ど求められることが多く、また、金融機関の都合でありながら、建築主が測量の費用を工面しなくてはなりません。

以上、代表的な注意点をあげましたが、そのほかにもあります、建て替えを検討するにあたり、まず、工務店、ハウスメーカーに相談してから、建て替えの検討をすることをおすすめします。

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