【土地の境界線調査】建築予定地で「公図と現況が一致しない！」その理由とスッキリ解決への道筋
諏訪地域、松本地域、伊那地域の工務店の池原です
わからなかったことが、わかるようになると嬉しい瞬間
目次
【土地の境界線調査】建築予定地で「公図と現況が一致しない！」
母屋の裏に建築予定のお客様の敷地があります。
調べを進めるうちに、建築予定地の一部が農地（地目）の敷地にかかっている可能性があることがわかりました。
「可能性」と表現しているのは、どちらの土地もお父様の所有であり、正確な境界線が分かっていないためです。
公図というのは、敷地の大きさや境界線を示した地図ですが、この公図と現況の家や周辺の状況を照らし合わせてみると、どうにも一致しない部分が出てきました。
この「違う」というのが一体どこに起因するのか、判断が難しい状況です。
・公図自体が何らかの理由で実際の境界線と異なっているのか
・それとも現況の建屋を含めた構図が違っているのか
この点が明確ではなく、現時点ではどちらが正しいのか判断がつかない状態です。こうした場合には、専門家による調査が必要になりそうですね。
ますます不明点が浮き彫りに。。。
こういう場合、接道している道路から寸法を測ってみる方法をよく取ります。なぜなら、道路の幅や位置は公図とほとんど一致していることが多いからです。
ところが、道路から測り出しても、どうにも公図と敷地の大きさが合わない状況に直面しました。
「え？ここがずれているの？」と、ますます不明点が浮き彫りに。
公図と現況のズレがどこにあるのかが、さらに分からなくなってしまうわけです。こうなると、正確な境界を確認するためには、測量の専門家に依頼する必要があるかもしれません。
境界杭がしっかりと揃っている土地は、非常に重要なポイントになる
現況で見えている、確認できる境界杭を頼りにするしかない場合もあります。ですが、その境界杭が線と線を結べる位置に複数あればいいのですが、そう簡単にはいきません。
現場では、曲がり角などに境界杭が設置されていないケースも多く、確認できる境界杭が限られていることがあります。こうなると、境界杭間の位置を想像で補いながら、全体の形を描き出すしかありません。
もっとも、「想像」とはいえ、辻褄が合うように敷地全体のサイズ感を整えなくてはなりません。この作業が意外と難しく、境界杭が不足しているとかなりの手間と時間を要します。
だからこそ、境界杭がしっかりと揃っている土地は、その管理や確認のしやすさから、非常に重要なポイントになるのです。
おおよそのあたりをつけていきます
現況にある境界杭と公図を何度も何度も見比べて、状況からおおよそのあたりをつけていきます。特に、周辺の土地との境界部分では慎重な確認が必要です。
「この点、場所は他人の土地である」と判断できる場合、おおよその境界線が合っていると考えられます。越境して構造物を作る可能性がほぼないと想定し、その位置関係を基に進めるのが一般的です。
次に、公図のサイズ感と現況を照らし合わせる作業を行います
次に、スケールをアップして公図のサイズ感と現況を照らし合わせる作業を行います。この段階では、現地での確認作業を重ね、できるだけ精度を上げるよう努めます。地図と現場の齟齬を減らし、境界線の確定に近づける作業は、時間と労力がかかりますが、建築の基盤を整えるためには欠かせないプロセスです。
そうすると、多分、ここではないだろうかという境界点が浮かび上がってくる。一つを仮定とした
境界点としてみると、次の境界点との関係性、また、仮定としていた境界点が確かな確信に変わってくる。
建築予定の場所の一部が農地であることに確信しました
こうして、何度も現地を確認し、公図と境界杭を突き合わせる作業を繰り返した結果、浮かび上がった境界線。最終的に、建築予定の場所の一部が農地であることに確信を持つに至りました。
この結果から、「農地転用」の手続きを行う必要があるという次のステップが見えてきました。農地転用は、建築を進める上で避けては通れない手続きです。正確な境界の把握は、こうしたステップをスムーズに進めるための重要な基盤であると改めて実感しました。
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